Myter om marknadshyror

Hyresgästföreningen har nyligen hävdat att marknadshyror skulle ge upphov till avsevärt högre hyror på lägenheter. Inom ekonomivetenskapen råder inte det minsta tvivel om att bostadsbristen är delvis orsakad av hyresregleringar (frånvaron av marknadshyror), så det är förmodligen smart att försöka angripa frågan på ett nytt sätt. Men tyvärr är deras argumentation även i denna fråga sprängfylld av ekonomiska missförstånd.

Det börjar med något så grundläggande som vad en marknadshyra är. En ganska okontroversiell definition är att marknadshyran är resultatet av köparnas och säljarnas transaktioner. Marknadshyran bestäms av utbud och efterfrågan. Det finns ingen betydelsefull skillnad mellan den och, till exempel, marknadspriset på bilar.

Men för Hyresgästföreningen är marknadshyran något helt annorlunda:
”Marknadshyror innebär att marknaden sätter hyrorna, det vill säga att hyresvärden bestämmer hur mycket du ska betala i hyra.”

Istället för att vara resultatet av både köparnas och säljarnas värderingar är alltså marknadshyran helt och hållet bestämd av säljaren. Om detta var sant framstår Hyresgästföreningens uppskattningar om 50% högre hyror med marknadshyror som oerhört låga. Om hyresvärden ensidigt bestämmer hur mycket hyresgästen betalar i hyra, vad hindrar honom från att ta ut hundratusen kronor per månad? Eller en miljon? Man borde inte ägna för mycket tid åt att begrunda sådana frågor, eftersom de saknar svar. Alla priser, inklusive hyror, bestäms av samspelet mellan köpare och säljare. Priset på en bil är inte 150 000 kronor för att säljaren bestämt det, utan för att det är där säljare och köpare möter varandra.

Denna missvisande definition är talande. Marknaden betraktas som en enskild aktör, som sätter priserna så att hyresvärdarna gynnas. Den tjänar inget annat syfte än att gynna de rika. Detta återkommer sen när Hyresgästföreningen går vidare till att påstå att hyrorna skulle vara betydligt högre om marknadsmässiga villkor fick råda. De baserar detta påstående på en rapport som de har beställt av konsultföretaget Ramböll, som de påstår säger sig visa att marknadshyror ger upphov till högre hyror för alla lägenheter. Men det stämmer inte. I rapportens sammanfattning konstaterar nämligen konsultföretaget att ”Vi analyserar de direkta effekterna av ett avskaffande av hyressättningssystemet och tar inte dynamiska effekter i beaktning, det vill säga hur hyresgäster och övriga parter på marknaden kan tänkas bete sig vid en fri hyressättning på hyresmarknaden.” De ”dynamiska effekter” de nämner är ett väldigt fult namn på något väldigt vackert, nämligen det faktum att i marknadsekonomin är produktion och pris oskiljaktigt förenade. Högre priser på en vara ger upphov till en större produktion av varan. Om man bortser från det analyserar man inte marknadshyror.

Låt oss förklara hur dessa dynamiska effekter, mer korrekt vore kanske marknadseffekter, kan uttrycka sig. Vi föreställer oss först att det, tyvärr för alla bostadslösa, finns hyresregleringar. Maxhyran för hyreslägenheter är tretusen kronor per månad. Ett byggföretag har ett tilltänkt projekt som det skulle kunna täcka byggkostnaderna för om det kunde hyra ut lägenheterna däri för fyratusen kronor per månad, och det tror att hyresgäster skulle kunna vara beredda att betala femtusen kronor per månad till och med. På grund av hyresregleringen får det dock inte ta ut denna hyra, och det väljer därför att inte bygga huset. Men sedan avskaffas hyresregleringen. Helt plötsligt blir det lönsamt för byggbolaget att bygga detta hus. Detta är den första marknadseffekten. Men det stannar inte bara vid att utbudet ökar. Ett högre utbud ger också upphov till lägre priser. Priset på de tidigare byggda lägenheterna kommer nu att sjunka, eftersom de inte trycks upp av de som flyttade in i de nybyggda husen.

Marknadsekonomin är i grund och botten ett sätt att styra produktionen. Den tvingar entreprenörerna att försöka anpassa utbudet till konsumenternas önskemål. Om man bortser från produktionen och därefter går till hätskt anfall mot marknadsekonomin angriper man endast sitt eget intellekt. En marknadsekonomi utan ett samband mellan pris och produktion är lite som en morotskaka utan morot eller kaka.

När vi nu har betonat kopplingen mellan pris och produktion kan vi ta oss an den ursprungliga frågeställningen. Är det rimligt att alla hyror kommer att stiga till följd av marknadshyror? Först kan vi konstatera att några hyror kommer att stiga till följd av marknadshyror, för annars skulle ju utbudet inte kunna stiga. Det högre utbudet kan inte heller stiga till den grad att prishöjningen helt sväljs. Men detta innebär inte att alla hyror måste stiga. Tvärtom skulle vissa hyror kunna sjunka. Lägenheter är olika och när utbudet stiger skulle priset för att hyra en lägenhet att sjunka medan priset för en annan stiger. Kanske visar det sig att människor föredrar att bor i innerstaden, vilket gör att hyrorna stiger och utbudet växer där medan hyrorna i förorten sjunker. Exakt hur olika priser kommer att förändras med marknadshyror finns det inget vetenskapligt svar på. Hade priser kunnat beräknas med matematiska modeller hade alla världens entreprenörer kunnat ersättas av dessa matematiska modeller. Det går dock inte. Istället måste varje entreprenör uppskatta vilket pris som konsumenterna köper mest till och sätta priset utifrån denna bedömning. Det är lite av en gissning. Att genom matematiska metoder försöka nå kunskap om framtida priser visar mest på en stor arrogans.

Det går alltså inte att säga att alla hyror kommer att stiga med marknadshyror. Vi vet inte hur hyrorna kommer att förändras. Lika gärna skulle man kunna säga att alla hyror kommer att sjunka om marknadshyror införs, vilket även det vore missvisande. Det ekonomivetenskapen kan säga är endast att hyresregleringen ger upphov till bostadsbrist och att införandet av marknadshyror skulle göra det lättare för alla de människor som saknar en bostad att få tag på en hyreslägenhet.

1 kommentarer till ”Myter om marknadshyror

  • Om det i morgon blev marknadshyror i Sverige skulle priserna på en hyreslägenheten stiga. Det beror på det enkla sambandet att det inte finns någon balans i efterfråga och utbud. Utbudet är för lågt i Sverige.

    Frågan är om utbudet kan rättas till med tanke på alla regleringar som finns på bostadsbyggandet och olika former av ägande och typ av boende?

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *