Myter om marknadshyror

Hyresgästföreningen har nyligen hävdat att marknadshyror skulle ge upphov till avsevärt högre hyror på lägenheter. Inom ekonomivetenskapen råder inte det minsta tvivel om att bostadsbristen är delvis orsakad av hyresregleringar (frånvaron av marknadshyror), så det är förmodligen smart att försöka angripa frågan på ett nytt sätt. Men tyvärr är deras argumentation även i denna fråga sprängfylld av ekonomiska missförstånd.

Det börjar med något så grundläggande som vad en marknadshyra är. En ganska okontroversiell definition är att marknadshyran är resultatet av köparnas och säljarnas transaktioner. Marknadshyran bestäms av utbud och efterfrågan. Det finns ingen betydelsefull skillnad mellan den och, till exempel, marknadspriset på bilar.

Men för Hyresgästföreningen är marknadshyran något helt annorlunda:
”Marknadshyror innebär att marknaden sätter hyrorna, det vill säga att hyresvärden bestämmer hur mycket du ska betala i hyra.”

Istället för att vara resultatet av både köparnas och säljarnas värderingar är alltså marknadshyran helt och hållet bestämd av säljaren. Om detta var sant framstår Hyresgästföreningens uppskattningar om 50% högre hyror med marknadshyror som oerhört låga. Om hyresvärden ensidigt bestämmer hur mycket hyresgästen betalar i hyra, vad hindrar honom från att ta ut hundratusen kronor per månad? Eller en miljon? Man borde inte ägna för mycket tid åt att begrunda sådana frågor, eftersom de saknar svar. Alla priser, inklusive hyror, bestäms av samspelet mellan köpare och säljare. Priset på en bil är inte 150 000 kronor för att säljaren bestämt det, utan för att det är där säljare och köpare möter varandra.

Denna missvisande definition är talande. Marknaden betraktas som en enskild aktör, som sätter priserna så att hyresvärdarna gynnas. Den tjänar inget annat syfte än att gynna de rika. Detta återkommer sen när Hyresgästföreningen går vidare till att påstå att hyrorna skulle vara betydligt högre om marknadsmässiga villkor fick råda. De baserar detta påstående på en rapport som de har beställt av konsultföretaget Ramböll, som de påstår säger sig visa att marknadshyror ger upphov till högre hyror för alla lägenheter. Men det stämmer inte. I rapportens sammanfattning konstaterar nämligen konsultföretaget att ”Vi analyserar de direkta effekterna av ett avskaffande av hyressättningssystemet och tar inte dynamiska effekter i beaktning, det vill säga hur hyresgäster och övriga parter på marknaden kan tänkas bete sig vid en fri hyressättning på hyresmarknaden.” De ”dynamiska effekter” de nämner är ett väldigt fult namn på något väldigt vackert, nämligen det faktum att i marknadsekonomin är produktion och pris oskiljaktigt förenade. Högre priser på en vara ger upphov till en större produktion av varan. Om man bortser från det analyserar man inte marknadshyror.

Låt oss förklara hur dessa dynamiska effekter, mer korrekt vore kanske marknadseffekter, kan uttrycka sig. Vi föreställer oss först att det, tyvärr för alla bostadslösa, finns hyresregleringar. Maxhyran för hyreslägenheter är tretusen kronor per månad. Ett byggföretag har ett tilltänkt projekt som det skulle kunna täcka byggkostnaderna för om det kunde hyra ut lägenheterna däri för fyratusen kronor per månad, och det tror att hyresgäster skulle kunna vara beredda att betala femtusen kronor per månad till och med. På grund av hyresregleringen får det dock inte ta ut denna hyra, och det väljer därför att inte bygga huset. Men sedan avskaffas hyresregleringen. Helt plötsligt blir det lönsamt för byggbolaget att bygga detta hus. Detta är den första marknadseffekten. Men det stannar inte bara vid att utbudet ökar. Ett högre utbud ger också upphov till lägre priser. Priset på de tidigare byggda lägenheterna kommer nu att sjunka, eftersom de inte trycks upp av de som flyttade in i de nybyggda husen.

Marknadsekonomin är i grund och botten ett sätt att styra produktionen. Den tvingar entreprenörerna att försöka anpassa utbudet till konsumenternas önskemål. Om man bortser från produktionen och därefter går till hätskt anfall mot marknadsekonomin angriper man endast sitt eget intellekt. En marknadsekonomi utan ett samband mellan pris och produktion är lite som en morotskaka utan morot eller kaka.

När vi nu har betonat kopplingen mellan pris och produktion kan vi ta oss an den ursprungliga frågeställningen. Är det rimligt att alla hyror kommer att stiga till följd av marknadshyror? Först kan vi konstatera att några hyror kommer att stiga till följd av marknadshyror, för annars skulle ju utbudet inte kunna stiga. Det högre utbudet kan inte heller stiga till den grad att prishöjningen helt sväljs. Men detta innebär inte att alla hyror måste stiga. Tvärtom skulle vissa hyror kunna sjunka. Lägenheter är olika och när utbudet stiger skulle priset för att hyra en lägenhet att sjunka medan priset för en annan stiger. Kanske visar det sig att människor föredrar att bor i innerstaden, vilket gör att hyrorna stiger och utbudet växer där medan hyrorna i förorten sjunker. Exakt hur olika priser kommer att förändras med marknadshyror finns det inget vetenskapligt svar på. Hade priser kunnat beräknas med matematiska modeller hade alla världens entreprenörer kunnat ersättas av dessa matematiska modeller. Det går dock inte. Istället måste varje entreprenör uppskatta vilket pris som konsumenterna köper mest till och sätta priset utifrån denna bedömning. Det är lite av en gissning. Att genom matematiska metoder försöka nå kunskap om framtida priser visar mest på en stor arrogans.

Det går alltså inte att säga att alla hyror kommer att stiga med marknadshyror. Vi vet inte hur hyrorna kommer att förändras. Lika gärna skulle man kunna säga att alla hyror kommer att sjunka om marknadshyror införs, vilket även det vore missvisande. Det ekonomivetenskapen kan säga är endast att hyresregleringen ger upphov till bostadsbrist och att införandet av marknadshyror skulle göra det lättare för alla de människor som saknar en bostad att få tag på en hyreslägenhet.

6 kommentarer till ”Myter om marknadshyror

  • Om det i morgon blev marknadshyror i Sverige skulle priserna på en hyreslägenheten stiga. Det beror på det enkla sambandet att det inte finns någon balans i efterfråga och utbud. Utbudet är för lågt i Sverige.

    Frågan är om utbudet kan rättas till med tanke på alla regleringar som finns på bostadsbyggandet och olika former av ägande och typ av boende?

  • Myter om bruksvärdessystemet

    Nej bostadsbristen beror inte på bruksvärdessystemet (myt nr 1)
    Det finns flera rapporter som visar att Europas länder har bostadsbrist oavsett hur hyrorna sätts. Det finns därför ingen naturlig koppling mellan tillgång på bostäder och marknadshyror.

    Nej hyrorna kommer inte att sjunka med marknadshyror (myt nr 2)
    I artikeln finns en enorm tilltro till marknadens välsignelsebringande krafter. Filosofin är mycket enkel. Om man låter marknaden sätta hyrorna och avskaffar hyresgästernas rätt att förhandla hyran så kommer byggandet att öka och hyrorna att sjunka. Det finns visserligen inget exempel på att det blivit så i något land, men sådant biter inte på de marknadstroende. Troligen har Benjamin Juhlin missat att exempelvis hyrorna i Helsingfors ökade med 47 procent när hyrorna släpptes fria, att Angela Merkel blev tvingad att införa ett tak för marknadshyrorna i Berlin och att alla länder som har marknadshyror också tvingas ha ett system med socialbostäder. Det är inte enbart Hyresgästföreningens rapport som visar att flertalet (observera inte alla) hyror kommer att öka med marknadshyror. Sanningen är att till och med de som är anhängare av marknadshyror är medvetna om att det skulle bli ett ordentligt klirr i fastighetsägarnas kassakistor och på motsvarande sätt tomt i hyresgästernas plånböcker. Ett bra exempel är vad som hände med andrahandsmarknaden när den avreglerades. Mellan 2009 och 2017 ökade andrahandshyrorna för hyresrätter med 59 procent.

    Nej bruksvärdet hindrar inte byggandet (myt nr 3)
    Att påstå att det är bruksvärdets fel att det inte byggs tillräckligt med hyresrätter är galet, eftersom bruksvärdet inte ens tillämpas när man bygger nytt. Rent logiskt borde man inte kunna skylla på någon som inte är inblandad. Det verkar ha gått artikelförfattaren förbi att vi har en särskild modell för hyressättning vid nyproduktion så kallade presumtionshyror där hyrorna baseras på den kalkyl som ligger till grund för byggandet. Till och med branschen själv säger idag att ett stort problem inte är låga hyror, utan att de dyra nyproducerade hyresrätterna i allt större utsträckning står tomma.

    Nej marknadshyror kommer inte leda till ett ökat byggande av hyresrätter (myt nr 4)
    En rapport från London School of Economics (Whitehead med flera 2012) belyser utvecklingen i elva olika västeuropeiska länder efter en avreglering. Tvärtemot vad många väntat sig minskade den privata hyressektorn i storlek eller förblev oförändrad. Några fler bostäder blev det inte, vilket författarna menar beror på att det är så många andra faktorer som är avgörande för en fastighetsinvestering: skattesystemet, avskrivningsregler, subventioner med mera. Sannolikt upplevdes också hyresboendet som mindre tryggt efter avregleringen och därmed mindre attraktivt. En väldokumenterad FN-rapport från 2013 är inne på den linjen; avskaffandet av en hyresreglering har sällan medfört ökade investeringar i hyresmarknaden, utan snarare vridit marknaden mot mer äganderätt. Två examensarbeten från KTH undersökte effekterna av avregleringarna i Finland, Norge, Spanien och Storbritannien och kom fram till att de inte ökat byggandet av hyresrätter.

    Nej bostaden är inte som vilken vara som helst (myt nr 5)
    Dagens hyressättningssystem ska skydda människors rätt till ett tryggt boende. Boendet är inte vilken vara som helst. De boendes förhandlingsposition är svagare än bilkonsumentens. Därför måste konsumentskyddet mot hyresökningar vara starkare än skyddet mot bilprisökningar. Syftet med hyreslagstiftningen är att balansera fastighetsägarnas och hyresgästernas intressen. Hyreslagstiftningen är en konsumentskyddslag. Den ska skydda människor mot oskäliga hyreshöjningar och garantera dem ett reellt besittningsskydd.

    • Uppskattar din kommentar, även om det inte riktigt känns som att du bemöter mina resonemang utan snarare plockat ut slutsatserna som du kastar lite gamla argument på. Jag vet inte riktigt hur givande det är, då ekonomin består av ett gytter av olika faktorer och man kan hitta korrelationer för massor av olika påståenden. Som sagt hade jag uppskattat om du hade kommenterat mina ekonomiska resonemang. Du kan givetvis anklaga mig för att vara antivetenskaplig i detta, men även bland empiriska nationalekonomer råder total konsensus om att hyresregleringar orsakar bostadsbrist så det kan inte vara någon räddning.

      ”Det finns flera rapporter som visar att Europas länder har bostadsbrist oavsett hur hyrorna sätts. Det finns därför ingen naturlig koppling mellan tillgång på bostäder och marknadshyror.” Här påstår du att det inte finns någon relation mellan tillgång och pris, och därmed ifrågasätter du i grunden lagen om utbud och efterfrågan. I denna värld existerar priser, tillgång och efterfrågan helt oberoende från varandra. Utbudet kan stiga samtidigt som efterfrågan är densamma utan att priset förändras. Kaffeskörden slår fel, men oroa er inte, detta påverkar inte priset på kaffe.

      ”Det är inte enbart Hyresgästföreningens rapport som visar att flertalet (observera inte alla) hyror kommer att öka med marknadshyror. Sanningen är att till och med de som är anhängare av marknadshyror är medvetna om att det skulle bli ett ordentligt klirr i fastighetsägarnas kassakistor och på motsvarande sätt tomt i hyresgästernas plånböcker.” Nej, det existerar konkurrens på marknaden. (Om den inte är alltför reglerad). Om några fastighetsägare tjänar multum kommer andra att ge sig in på marknaden och trycka ner priset tills dess att vinsterna försvinner.

      ”Att påstå att det är bruksvärdets fel att det inte byggs tillräckligt med hyresrätter är galet, eftersom bruksvärdet inte ens tillämpas när man bygger nytt. Rent logiskt borde man inte kunna skylla på någon som inte är inblandad. Det verkar ha gått artikelförfattaren förbi att vi har en särskild modell för hyressättning vid nyproduktion så kallade presumtionshyror där hyrorna baseras på den kalkyl som ligger till grund för byggandet. Till och med branschen själv säger idag att ett stort problem inte är låga hyror, utan att de dyra nyproducerade hyresrätterna i allt större utsträckning står tomma.” Ja, det var ett dåligt exempel. Presumtionshyror är bra, så det större problemet är att man inte kan ta ut vilken hyra man vill på redan byggda lägenheter.

      ”Dagens hyressättningssystem ska skydda människors rätt till ett tryggt boende. Boendet är inte vilken vara som helst. De boendes förhandlingsposition är svagare än bilkonsumentens. Därför måste konsumentskyddet mot hyresökningar vara starkare än skyddet mot bilprisökningar. Syftet med hyreslagstiftningen är att balansera fastighetsägarnas och hyresgästernas intressen. Hyreslagstiftningen är en konsumentskyddslag. Den ska skydda människor mot oskäliga hyreshöjningar och garantera dem ett reellt besittningsskydd.”
      I artikeln använde jag livsmedel som ett exempel, vilket jag gjorde för att jag förutsåg den här invändningen. Vi behöver mat för att överleva. Ändå har marknadspriser på mat inte fått matpriserna att skjuta i höjden. Hur kan det komma sig? Skulle inte matägarna kunna utpressa oss med hot om svältdöd till att köpa till jättehöga priser? Nä, för konkurrens råder på matmarknaden. Om någon tar ut ett oskäligt pris kan någon annan ge sig in på marknaden och tjäna pengar genom att sälja till ett lägre pris. Så skulle det även fungera på hyresrättsmarknaden i frånvaron av regleringar.

      • ”Ja, det var ett dåligt exempel. Presumtionshyror är bra, så det större problemet är att man inte kan ta ut vilken hyra man vill på redan byggda lägenheter.”

        Kan du förklara resonemanget här lite djupare, Benjamin? Jag hängde inte med. Om nybyggda lägenheter står tomma pga för höga hyror, hur skulle detta hjälpa?

  • Johan Pelling: ”Det finns flera rapporter som visar att Europas länder har bostadsbrist oavsett hur hyrorna sätts. Det finns därför ingen naturlig koppling mellan tillgång på bostäder och marknadshyror.”

    Helt fel. Det finns en teoretisk bostadsbrist och en verklig bostadsbrist. Det som sätter hyrorna är den verkliga bostadsbristen. England är ett lysande exempel på detta. Enligt myndigheterna byggs det ungefär 100.000 bostäder för lite varje år i England och det råder en stor bostadsbrist. Trots det finns det ett väldigt stort utbud på hyreslägenheter. Det är inga som helst problem att skaffa sig en bostad i England. Vill man flytta till England fixar man sig en bostad på en vecka. Det fullständigt kryllar av företag som förmedlar hyresbostäder. Finns det några sådana i Sverige? Nej.

    Johan Pelling: ”En rapport från London School of Economics (Whitehead med flera 2012) belyser utvecklingen i elva olika västeuropeiska länder efter en avreglering. Tvärtemot vad många väntat sig minskade den privata hyressektorn i storlek eller förblev oförändrad.”

    Mycket lustigt att London School of Economics inte ens förstår sig på den engelska fastighetsmarknaden. Ökande antal regleringar i England gör att det blir svårare för ”socialt svaga personer” att hyra en lägenhet. En hel del andra nya regleringar på senare år gör att det har skapats en marknad som kallas för ”buy and leave”. Det innebär att fastighetsinvesterare som tidigare köpte fastigheter för att hyra ut, nu köper fastigheter men hyr inte ut. Risken har blivit för stor, så i stället håller man bara fastigheten och gör vinsten på fastighets ökning i värde.

    Att hyra ut via booking.com, hotels.com and AirBnB har ökat jättemycket. Bolag som har specialiserat sig på denna typ av uthyrning ökar, dvs. hjälper fastighetsägarna med uthyrningen startar hela tiden. Detta är en produkt av regleringar.

    Benjamin Juhlins artikel är helt korrekt. Det går inte att argumentera emot den. Det enda som inte stämmer om man ska argumentera emot är att den inte fungerar på grund av regleringar och lagar.

    Det är bara att ta artikeln som utgångspunkt och sedan ta bort regleringar så att verkligheten blir mer överensstämmande med artikeln.

    En avreglerad marknad öppnar även upp för fler boendeformer. I England är det vanligt med att flera personer delar på en bostad. Framförallt är det ensamstående som bor på det viset. Den som äger bostaden hyr ut rum med andra ord. Bostaden anpassas naturligtvis för en sådan boendeform.

    En avreglering skulle kunna skapa bostadsformer och ägande som vi inte ens har tänkt på i dagens läge.

    Kan vi skapa ett incitament som gör att en fastighetsägare kan kalkylera en vinst med till exempel bara 90 % av sitt bostadsbestånd uthyrt då har vi löst alla bostadsproblem.

    Vad gäller den så kallade kommunala bostadsbolagen i till exempel Stockholm är det så att de har bostadsområden som går med förlust och förlusten får hyresgäster i andra bostadsområden betala med högre hyror. En liten intern marknadshyra med andra ord.

    I Sverige finns det hur mycket pengar som helst att bygga bostäder för. Det finns hur många byggföretag som helst som vill bygga bostäder. Frågan är hur det kommer sig att det inte byggs mer? Ganska enkelt svar egentligen. Politiker och staten.

  • Det kan kanske har en viss betydelse i sammanhanget att London School of Economics grundades av The Fabian Society, en kulturmarxistiskt rörelse som verkar efter Frankfurtsskolans ideologi. Man strävar efter en revolutionär omvandling av samhället och omkullkastning av alla traditionella eller konservativa levnads- och förhållningssätt. Det är för mig helt uppenbart att deras analys av bostadsmarknaden är klart vinklat vilket jag även tolkar med anledning av deras dåliga kunskaper om bostadsmarknaden i England.

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *