Rasrisk i tigerekonomin – är du redo?

Bostadsbubbla eller inte enligt ekonomerna? Spelar det någon roll?

Diskussionen om bostadsbubblan fortsätter, men har muterat en aning.

En bubbla sägs existera om marknadsvärdet på ett tillgångsslag med mycket stor marginal överstiger tillgångens fundamentala värde, d.v.s. nuvärdet av framtida tjänster som tillgången erbjuder när diskontering sker med jämviktsränta. Fastigheter, däribland bostäder, räknas som mycket långa tillgångar då de genererar tjänster för sina ägare långt in i framtiden. Rent matematiskt gäller att om marknadens aktörer börjar faktorera in dubbelt så höga räntenivåer som tidigare halveras det teoretiska priset på tillgångar med eviga intäktsströmmar.

De som menar att det inte finns någon bostadsbubbla i Sverige anför i sista hand att prisläget kan förklaras med hänvisning till den låga räntan. Men detta är semantik. Det bortser från att det låga ränteläget i sig är en patologisk avvikelse som inte kan föras tillbaka på fundamentala faktorer. Räntor har en funktion på marknaden, och det är svårt att hävda att dagens räntenivåer skulle avspegla marknadsaktörernas reella tidspreferens eller riskförväntningar, ett förhållande som medfört allvarlig skada på produktionsstrukturen.

Räntors koordinerande funktion över tid osynliggörs för den som saknar adekvat ränte- och kapitalteori. Utan en sådan ansats kan det inte finnas några ”naturliga” räntor och därmed ingen anledning att betrakta historiskt normala eller ens positiva räntenivåer som mer ekonomiskt rationella än negativa. Symptomet är att man inte sällan landar i ganska märkliga resonemang, som i denna artikel från SVT:

Det finns ingen bubbla så vi behöver inte vara rädda för att bubblan spricker och priserna faller, men det betyder inte att priserna på bostäder inte kan gå ned, säger Harry Flam.

Och i nästa andetag:

Eftersom det inte finns en bubbla kan den alltså inte spricka, men priserna kan ändå gå ned. Den största risken anser Harry Flam vara räntorna.

Räntorna på bostadslån var före finanskrisen ungefär tre gånger så höga som idag. Om de skulle återgå till samma nivå är en prisnedgång på bostäder att vänta.

– De skulle mycket väl kunna falla med 30 procent, och kanske mer, säger Harry Flam.

Ökar räntorna kan en negativ spiral som påverkar hela den svenska ekonomin uppstå.

Med andra ord: priserna skulle alltså mycket väl kunna falla med 30 procent eller mer om räntorna återgår till historiskt normala nivåer, vilket kan få tämligen katastrofala konsekvenser. Men var inte orolig, ty denna utveckling uppfyller inte akademins krav på begreppet ”bubbla”. De som varnar för en krasch må ha rätt, men den originella twisten är att det är fel att ha rätt.

Om det till och med enligt ”skeptiker” föreligger uppenbara risker för branta prisfall med samhällsekonomiskt farliga konsekvenser, men gängse teori inte rymmer denna verklighet – är det då verkligheten eller teorin som bör överges?

En avmattning är här

Enskild månadsstatistik är otillräcklig för att dra slutsatser om den långsiktiga, framtida utvecklingen. Det är emellertid värt att notera att HOX index från Valueguard bekräftar att bostadspriserna nu faller. Priserna faller brett, men mer på bostadsrätter än på villor och allra tydligast är effekten i Stockholms innerstad. Det finns tydliga indikationer om längre försäljningstider, sjunkande budpremier, ovanligt högt utbud och svårsålda nyproduktioner. En aktör som Wallenstam konverterar projekt från bostadsrätter till hyresrätter på grund av osäkra marknadsutsikter. Mäklarsentimentet tyder också på att breda försäljningsdata ännu gömmer en betydande del av bilden – säljare drar gärna tillbaka objekt från marknaden ett tag när de inte får det pris som de förväntat sig.

Det enda som tycks tala emot fortsatta breda nedgångar är möjligen att så många redan har en negativ marknadsbild och att Stefan Ingves ännu inte lagt sedelpressen på hyllan. Det är talande att Riksbanken inte ens idag, sannolikt på toppen av en högkonjunktur och med prisinflation i nivå med KPI-målet, har vågat föra tillbaka styrräntan från negativt territorium. En policy som redan är mer expansiv än vad skolboken ordinerar bortser därtill från underliggande inflation i tillgångspriser samt från att vissa konsumentpriser som kanske borde ha fallit har stått still eller stigit något.

Priser bestäms av utbud och efterfrågan. Om en stor del av efterfrågan långsiktigt rycks bort på grund av att kreditsubventioner (artificiellt låga räntor och skattelättnader för låntagare) successivt dras undan – eller av förväntningar därom – kommer priserna så småningom att falla, såvida inte även utbudet faller minst lika snabbt. Detta innebär utbredd förstörelse av bankkredit, en rusch för att lösa krediter och vissa självförstärkande inslag i processen. Men vad vi just nu ser är en avmattning med ovanligt högt utbud i ett läge när hushållens skuldsättning ännu stiger – ganska brant dessutom.

Sverige är ett rikt land. Reserverna är knappast obefintliga, men det är också allmänt känt att exempelvis välståndsutvecklingen sett till BNP per capita har varit svag och stagnerat de sista 10 åren. Även handelsöverskottet har sviktat i relativa termer och inte sedan 1990 har vi haft så litet överskott i relation till BNP som idag. Hushållens lånefinansierade konsumtion är en delförklaring. Ett kalas med gott om sting i bålen kan hålla på längre än vad många inledningsvis tror – rentav så länge att det är lätt att bli tagen på sängen när ljuset tänds och musiken tystnar. Hur var det man gjorde när man inte festade? Baksmälla – vad är det för något?

Även optimister behöver en försäkring

Få skulle invända mot det hälsosamma i att vidta försiktighetsåtgärder i detta läge. Det må vara svårt, om inte omöjligt, att förutse marknadens toppar och dalar, men i en värld av penningmonopol och centralbanker som sista instansens långivare är tillgångsbubblor med tillhörande gummibandseffekter på den ekonomiska aktiviteten ofrånkomliga.

Även bostadsägare och investerare med ett helt annat mentalt huvudscenario – det att vi lever i en ny tid i vilken karnevalsyran aldrig förväntas upphöra – har anledning att gardera sig, åtminstone om de har självbevarelsedrift nog att tillstå viss intellektuell ödmjukhet. Vi försäkrar våra hus och våra barn, trots att vi vet att sannolikheten för brand eller olycka är tämligen låg. Att skydda sin privatekonomi på samma sätt mot en konjunkturnedgång, ackompanjerad av fallande bostadspriser, borde vara en självklarhet. Om sannolikheten till ett betydande prisfall subjektivt bedöms till bara 10 procent är det logiskt att vara extra försiktig i dagens läge om ett sådant prisfall förväntas medföra kännbara, negativa konsekvenser, vilket är fallet för många hushåll.

Tre riktlinjer för att reducera risker

Hur bör man tänka som bostadsägare framöver? Låt oss överväga tre generella riktlinjer för hushåll med betydande lån som alla går ut på att reducera risker av olika slag (ränterisker, marknadsrisker och likviditetsrisker). Notera att följande riktlinjer är att betrakta som ett resonemang av rent allmän karaktär om hur risker kan reduceras – de är inte personligt anpassade finansierings- eller investeringsråd. Varje hushåll har sina unika förutsättningar och måste – ibland med professionell hjälp – utgå från de egna förutsättningarna när beslut om den egna ekonomin skall fattas.

  1. Räntebindning och räntespridning

De flesta banker och bolåneinstitut erbjuder boräntor på olika räntebindningstider mellan 3 månader (s.k. ”rörlig” ränta) och 10 år. Trots att det med stor säkerhet kan sägas att räntan inte kan sjunka mycket lägre är efterfrågan på 3-månaderslån på en historiskt sett hög nivå. Detta kan ha vissa rationella förklaringar, såsom att konsumentens förhandlingsläge har stärkts och att det blivit lättare att byta bank. Kunderna är rörligare än tidigare och väljer rörlig ränta för att enkelt och billigt kunna byta långivare vid behov. Det finns emellertid ett inslag av att hushåll väljer rörlig ränta ”för att man tjänat på det historiskt” och en illusion om permanent lågt eller sjunkande ränteläge.

Idag går det att binda sitt lån på mellan ett och tre år hos vissa banker utan att betala någon betydande premie för den minskade ränterisken. Huvudanledningen till att inte binda räntan är annars den initialt lägre räntenivån och förhoppningen om långsiktigt lägre räntekostnader, något som förutsätter ett stillastående eller sjunkande ränteläge. Problemet är att de kunder som väljer bort längre löptider för att de är i behov av lägre räntekostnader nästan per definition är samma hushåll som riskerar att hamna i svårigheter om räntan stiger.

Minst lika viktigt som att överväga att binda räntan är att överväga att sprida risken på flera löptider. Banker och långivare koncentrerar inte sin egen finansiering till en enda löptid eller finansieringskälla, utan sprider den på många olika, så varför skall ett hushåll göra det? Om man binder hela lånet på 5 år och ränteläget råkar vara extra ogynnsamt om just 5 år när lånet sätts om väntar en stor kostnadschock. Om man däremot låter olika delar av lånet förfalla vid olika tidpunkter garderar man sig mot denna risk. Detta är ett viktigt övervägande, åtminstone om lånen är stora och utfallet vid en viss villkorsändring har stor betydelse för ekonomin.

2. Undvik nyproduktioner

Förra året färdigställdes fler nya lägenheter än vad som skett sedan början av 90-talet, delvis på grund av artificiellt låga räntor som inte kommer att vara för evigt. Problemet med att teckna sig för nyproduktioner i ett läge med stor risk för en sättning är att en betydande marknadsrisk faller på köparen, då tillträdet ofta infaller flera år framåt i tiden. Såvida inte köparen hittar ett transitboende att hyra under bygg- och tillträdestiden kommer han eller hon således att köpa och sälja i potentiellt mycket olika marknadslägen. Detta ger en hävstångsexponering som blir förödande i nedåtgående marknad.

För att illustrera detta, anta följande scenario: Andersson köper ett objekt idag för fyra miljoner kronor och avser i slutändan låna två miljoner från banken. Han tänker sig att insatsen på två miljoner skall komma från försäljningen av hans nuvarande bostad som är värderad till tre miljoner och belånad till en miljon. Den befintliga bostaden skall säljas om två år, då han också får tillträde till sin nya bostad. Vi bortser för enkelhets skull i exemplet från skatt, mäklararvode och andra flyttkostnader som normalt tillkommer vid ett bostadsbyte.

Om priserna faller med 25% på två år, mellan köp och försäljning, kommer ovanstående innebära följande: den nyproducerade lägenheten – som Andersson måste betala 4 mkr. för – är bara värd 3 mkr. på tillträdesdagen och säljobjektet är värt 2,25 mkr. Det senare har ett övervärde på 1,25 mkr. (2,25-1 mkr.). Anderssons nettoförmögenhet har därmed minskat från 2 mkr. (3-1 mkr.) till 1,25 mkr. (2,25-1 mkr.) och förlusten för honom blir 37,5% trots att marknaden ”bara” gått ner med 25% – eller 150% av marknadsutvecklingen.

Men bekymren slutar inte där. Andersson kan få problem med att fullgöra sin del av köpeavtalet, då delar av den planerade insatsen nu saknas (2-1,25 mkr.=0,75 mkr.). Antingen behöver han alltså gräva fram 750 000 kr. ur egen ficka, alternativt får han ställa sig med mössan i handen hos banken, i hopp om att denna ska gå med på att höja hans lånelöfte. I värsta fall kan han tvingas backa affären och bli skadeståndsskyldig.

3. Likvid buffert

I kristider flödar kapital till likvida tillgångar eftersom det uppdagas att produktionsstrukturen är riktad mot fel ändamål och att kapitalet måste omgrupperas. Det bör därför vara en självklarhet för den som ser betydande risk för svårare tider framöver att hålla rejält med likvida medel som buffert, att lägga undan en del av sina löpande inkomster för detta ändamål och att inte bara allokera till risktillgångar.

För vissa hushåll kan ovanstående innebära, vilket kanske kan verka paradoxalt, att det är rationellt att – om banken tillåter det – låna upp pengar på bostaden, binda räntan på motsvarande lån och använda lånet för att öka sin likvida ställning. Pengarna placeras på bankkonto eller eventuellt i räntebärande värdepapper av hög kvalitet, en buffert som används för att ”köpa sig tid” i händelse av en nedgång i ekonomin som drabbar privatekonomin negativt. Tid är en värdefull resurs i kristider för att säkra en permanent lösning som kan föra tillbaka privatekonomin till balans, genom t.ex. högre inkomster, uthyrning, förändrade levnadsvanor eller bostadsbyte.

Slutsats

Man kan sammanfatta ovanstående med: lyssna på båda sidor av debatten, inte minst på de skeptiker som tror att bostadspriserna kan falla 30% eller mer. Var försiktig och minimera dina risker – äventyra inte din egen ekonomi. Undvik inte att teckna hemförsäkring p.g.a. att inte alla ekonomer väljer att kalla en eldsvåda för en eldsvåda.

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *