Att försvara det oförsvarbara: Slumhyresvärden

forsvaradetoforsvarbaraI mångas ögon är slumhyresvärden ett levande bevis på att människan kan begå sataniska dåd. Slumhyresvärden förbannas, används som voodoo-docka av arga hyresgäster, ses som en utsugare av de förtryckta, och är förmodligen en av de mest hatade samhällsgrupperna. Anklagelserna är många: han tar samvetslöst ut höga hyror, låter sin byggnader förfalla, målar sina lägenheter med billig blyfärg som förgiftar barn, låter knarkare, våldtäktsmän och fyllon trakassera hyresgästerna. Flagnande färg, överfulla soptunnor, kackerlackor, läckande kranar och avlopp, tak som lossnar, bränder – allt detta kännetecknar slumhyresvärdens fastigheter. Och råttorna är de enda varelser som faktiskt trivs i hans lokaler.

Dessa starka anklagelser är dock falska. Den som äger bostäder i ghettot skiljer sig föga från andra som säljer billiga varor och tjänster. Faktum är att han är precis som vilken annan försäljare som helst – de tar alla ut så höga avgifter som möjligt.

De som säljer varor som är billiga, av låg kvalitet, eller begagnade kan ses som en egen grupp handlare. En rationell person skulle inte förvänta sig hög kvalitet eller suveränt hantverk när de köper nya varor till fyndpriser; han skulle inte känna sig upprörd och lurad om lågprisvaror visade sig vara lågkvalitetsvaror. Vi förväntar oss inte att margarin ska vara som smör. Vi nöjer oss med lägre kvalitet när vi köper en begagnad bil istället för en ny bil. Men när det kommer till bostäder, speciellt i stadsområden, börjar folk plötsligt förvänta sig – eller kräva – bra bostäder till fyndpriser.

Men vad kan man säga om påståendet att slumhyresvärden tar ut överpriser för sina skröpliga bostäder? Att det inte stämmer, helt enkelt. Alla försöker sälja sina produkter till högsta möjliga pris och betala så lite som möjligt för sina inköp. Hyresvärdar gör också det, precis som arbetare, minoriteter, socialister, barnvakter och kooperativa bönder. Även änkor och pensionärer som sparar pengar inför en nödsituation försöker få de högsta räntorna för sina besparingar. Enligt det resonemang som förkastar slumhyresvärden måste även dessa människor fördömas. För de ”exploaterar” de som köper eller hyr deras tjänster och kapital när de försöker få bästa möjliga avkastning. Men de bör givetvis inte föraktas – åtminstone inte för deras önskan att få så pass hög avkastning som möjligt. Detsamma gäller slumhyresvärdar. Hyresvärdar i fallfärdiga hus anklagas för något som är en närmast grundläggande del av den mänskliga naturen – viljan att köpslå för att få det bästa möjliga fyndet.

De som kritiserar slumhyresvärdar lyckas inte särskilja mellan att vilja ta ut höga priser, vilket alla vill, och att faktiskt kunna göra det, vilket alla inte kan. Slumhyresvärdarna sticker ut, inte för att de vill ta ut höga priser, utan för att de kan. Frågan man därför måste ställa sig – och som kritikerna helt missar – är varför det är så.

Det som vanligtvis hindrar människor från att ta ut orimligt höga priser är den konkurrens som uppstår när priset och vinstmarginalen för en viss produkt eller tjänst börjar stiga. Om priset på exempelvis frisbees börjar stiga kommer de etablerade tillverkarna att öka produktionen. Nya entreprenörer kommer ge sig in i branschen, gamla frisbees börjar kanske säljas i second hand-butiker, osv. Allt detta tenderar att motverka den ursprungliga prisökningen. Om priset på hyresrätter plötsligt började stiga på grund av bostadsbrist skulle ett liknande händelseförlopp äga rum. Nya bostäder skulle byggas av både etablerade fastighetsbolag och nya bolag som skulle ge sig in i branschen på grund av av prisökningen. Gamla bostäder skulle renoveras, källare och vindar skulle börja tas i bruk. Detta skulle driva ner priset på bostäder och bota bostadsbristen.

Om hyresvärdarna försökte höja hyrorna utan en bostadsbrist skulle de få svårt att hyra ut sina lägenheter. Ty både gamla och nya hyresgäster skulle börja flytta någonstans där hyrorna var relativt låga. Även om hyresvärdarna gick samman för att höja hyrorna skulle de inte kunna upprätthålla priserna utan en bostadsbrist. Ett sådant försök skulle kontras av nya företagare som inte är med i kartellen, och dessa skulle skynda sig in på marknaden för att möta efterfrågan på billigare bostäder. De skulle köpa upp befintliga bostäder och bygga nya bostäder. Hyresgästerna skulle givetvis flockas till de bostäder som inte ingick i kartellen. Detta skulle göra det svårare för kartellens hyresvärdar att hålla sina byggnader fullt uthyrda. Kartellen skulle oundvikligen brytas upp i och med att fastighetsägarna skulle försöka locka till sig och behålla hyresgästerna på det enda sätt som går: med lägre hyror. Därför är det förvillande att hävda att hyresvärdar tar ut vilka priser de vill. De tar ut vad marknaden kommer tillåta – precis som för alla andra.

En ytterligare anledning till att påståendet är obefogat är att det i grund och botten inte finns någon definition av att ”ta ut för mycket”. Det kan bara betyda ”ta ut mer än vad köparen vill betala.” Men eftersom vi alla helst skulle vilja betala noll kronor för våra bostäder (eller kanske oändligt minus, vilket skulle innebära att hyresvärdarna betalar hyresgästerna en oändlig mängd pengar för att bo i deras byggnader), kommer hyresvärdarna att ta ut ”för mycket”så fort de tar någon hyra alls. Alla som säljer till ett pris högre än noll kronor kan sägas ta ut för mycket, eftersom vi inte skulle vilja betala någonting (eller oändligt lite) för det vi köper.

Men hur är det då med råttor, sopor, flagnande färg, och så vidare? Är slumhyresvärden skyldig för dessa missförhållanden? Det går inte att säga ”ja” här, även om det är oerhört populärt att göra det. Ty problemet med slumbostäder beror egentligen inte på slummen eller bostäderna i sig. Det beror helt enkelt på fattigdom, vilket hyresvärden inte kan hållas ansvarig för.

Slumbostäder med alla deras nackdelar är inte ett problem när invånarna är människor som har råd med bättre bostäder men väljer att leva i slummen på grund av att de kan spara pengar. Att göra det valet är förmodligen sällsynt, men det kan inte betraktas som ett problem när personer har gjort ett fritt val som bara påverkar dem. (Om det var fallet skulle vi alla riskera att få våra mest medvetna val, våra mest omhuldade smaker och önskningar att betecknas som ”sociala problem” av människor vars smak skiljer sig från vår egen.)

Slumbostäder är ett problem när invånarna bor där av nödvändighet – när de inte vill stanna kvar men inte har råd med något bättre. Deras situation är definitivt bedrövlig, men felet ligger inte hos hyresvärden. Tvärtom förser han dem med en nödvändig service med tanke på deras fattigdom. Detta är enkelt att bevisa. Föreställ dig tex. en lag som förbjuder slumområden och därmed också slumhyresvädar utan att förse sluminvånarna med anständiga bostäder eller en tillräcklig inkomst för att köpa eller hyra bättre bostäder. Om slumhyresvärden verkligen skadar sina hyresgäster så måste deras välbefinnande bara öka om hyresvärden tvingas bort, allt annat lika. Men ingen lag kan åstadkomma detta. Det skulle enbart skada både slumhyresvärdar och sluminvånare. Faktum är att det skulle orsaka ännu mer skada för sluminvånarna: hyresvärdarna skulle bara förlora en av kanske många inkomstkällor, medan invånarna skulle förlora sina hem. De skulle bli tvungna att hyra dyrare bostäder och därmed få mindre pengar över till mat, kläder och andra förnödenheter. Problemet är med andra ord inte slumhyresvärden; problemet är fattigdomen. Endast om slumhyresvärden orsakade fattigdom skulle han bära skulden för allt det negativa med slumbostäder.

Men om slumhyresvärdarna inte är mer oärliga än andra företagare, hur kommer det sig då att det är just dem som utpekas som onda? De som säljer begagnade kläder till uteliggare bespottas inte, trots att deras varor är sämre, priserna höga, och köparna fattiga och hjälplösa. Istället för att skylla på försäljarna verkar vi i det fallet förstå att den verkliga boven i dramat är uteliggarens fattigdom och hopplösa situation. På samma sätt klandrar vi inte ägaren av ett skrotupplag för att han säljer varor av lägre kvalitet till kunder som inte har råd med bättre. Vi klandrar inte ägarna av bagerier som slumpar bort bröd vars bäst före-datum håller på att gå ut. Istället inser vi att om det inte vore för dessa skrotupplag och bagerier skulle fattiga människor ha det ännu sämre.

Även om vi bara kan spekulera verkar det ändå finnas en positiv korrelation mellan mängden statliga interventioner i ett marknadsområde och mängden anklagelser och invektiv mot de företagare som verkar inom området. Det finns få lagar som lägger sig i försäljningen av dagsgammalt bröd men många lagar som reglerar boendemarknaden. Vi bör därför uppmärksamma kopplingen mellan statlig inblandning på bostadsmarknaden och slumhyresvärdens dåliga rykte.

Att det finns en stark och allsidig statlig inblandning på bostadsmarknaden kan inte förnekas. Subventionerade bostäder, kommunala bostäder, stadsförnyelseprojekt, zonindelning och bygglov är bara några exempel. Samtliga har orsakat mer skada än nytta. Fler bostäder har förstörts än skapats; rasmotsättningar har förvärrats; bostadsområden och social gemenskap har splittrats. I samtliga fall verkar det som att slumhyresvärden faller offer för oanade konsekvenser av byråkratiskt krångel och inkompetens. Han anklagas för trångboddheten som egentligen orsakas av stadsförnyelseprojekten. Han får skulden för att hans bostäder inte uppfyller orealistiska byggnormer som, om de uppfylls, skulle förvärra situationen för sluminvånarna. (”Lyxbostäder” kan bara skada de som bor i ”sunkbostäder” eftersom det gör det omöjligt för fattiga invånare att ha råd med bostäder.)

Hyresregleringar är den kanske mest kritiska länken mellan staten och slumhyresvärdarnas vanrykte. Ty hyresregleringar förvrider det klassiska vinstincitamentet som sätter företagaren i sina kunders tjänst och förvandlar honom istället till deras fiende.
Vanligtvis tjänar hyresvärden (eller någon annan affärsman) pengar genom att tillgodose sina hyresgästers behov. Om han misslyckas med detta kommer hyresgästerna flytta ut. Lediga lägenheter innebär naturligtvis förlorade intäkter. Reklam, mäklare, reparationer, målning och andra kostnader som kommer med lägenhetsuthyrning innebär extra utgifter. Dessutom kan den misslyckade hyresvärden bli tvungen att ta ut lägre hyror än han annars kunde. Liksom i andra verksamheter har kunden ”alltid rätt”, och säljaren kan bara ignorera detta på egen risk.

Men med hyresregleringar vänds incitamentstrukturen upp och ner. Plötsligt kan hyresvärden inte längre tjäna mest på att serva sina hyresgäster väl. Istället tjänar han på att försumma dem genom att maska, vägra utföra reparationer, eller rent av förolämpa dem. När lagen tvingar ner hyrorna under marknadsvärdet tjänar hyresvärden mer pengar på att bli av med sina hyresgäster, för då kan han ersätta dem med nya gäster som betalar högre hyror utanför det officiella hyressystemet.

Om belöningssystemet vänds upp och ner genom hyresregleringar så kommer det även påverka urvalsprocessen till bostadsbranschen. Den typ av människor som dras till en viss bransch avgörs av vilket typ av arbete som krävs där. Om yrket kräver god konsumentservice kommer en viss typ av hyresvärdar att ge sig in i branschen. Om yrket istället kräver att man trakasserar konsumenterna kommer det generera en helt annan typ av hyresvärdar. Med andra ord: det finns många fall där slumhyresvärdens dåliga rykte är välförtjänt, men det är hyresregleringarna som uppmuntrar dåliga personer att bli hyresvärdar.

Om slumhyresvärdar förbjöds, och om detta förbud aktivt upprätthölls, skulle fattiga sluminvånares levnadsförhållanden bli oändligt mycket sämre, vilket vi har sett ovan. Det är förbudet mot höga hyror – genom hyresregleringar – som ger upphov till dåliga bostäder. Det är förbudet mot låg boendestandard – genom bygglov och liknande – som leder till att goda hyresvärdar lämnar branschen. Resultatet är att hyresgästerna har färre valmöjligheter, och de val de har är av låg kvalitet. Om hyresvärdarna inte kan tjäna lika mycket pengar på att leverera bostäder till de fattiga som de kan i andra branscher kommer de helt sonika lämna bostadsbranschen. Försök till att sänka hyrorna och bibehålla hög kvalitet leder endast till lägre vinster och att slumhyresvärdar drivs bort, vilket i sin tur gör att fattiga hyresgäster får det bra mycket sämre.

Man bör komma ihåg att slumhyresvärdarna inte är den grundläggande orsaken till att slumområden existerar, samt att deras värsta ”övertramp” i själva verket beror på statliga program – i synnerhet hyresregleringar. Slumhyresvärdarna bidrar positivt till samhället, och utan dem skulle ekonomin försämras. Att de fortsätter sitt otacksamma arbete bland alla de smädelser som de får utstå är bara bevis på att de är heroiska personer.

2 kommentarer till ”Att försvara det oförsvarbara: Slumhyresvärden

Lämna ett svar

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *