Johannesburgs förfall

johannesburgPonte City reser sig högt över centrala Johannesburg. Det är Afrikas högsta bostadshus, format som en cylinder med ihålig mitten så att lägenheterna kunde ha fönster i båda riktningar. Investerarna hade höga förhoppningar vid invigningen. Men bara 20 år senare hade mittendelens fem första våningar fyllts av sopor.

Ponte City är bara ett av många exempel på höghus och skyskrapor i centrala Johannesburg som tagits över av kriminella. De formella ägarna antingen övergav sina fastigheter eller stod maktlösa när de kapades av brottssyndikat eller ”hyresgästkommittéer”. De tidigare invånarna flydde området och börsen och bankerna flyttade till förorten Sandton istället. Det var efter en vistelse i Sandton som jag blev intresserad av vad som låg bakom. Varför förvandlades innerstaden till slum?

Priskontroller

Likheterna är stora med utvecklingen i Bronx och andra områden i USA några årtionden tidigare: Värdar som drog ner på reparationerna eller helt slutade betala för löpande kostnader, samtidigt som kriminaliteten sköt i höjden. En första tanke är därför att det kanske finns en gemensam orsak.

Många ekonomer har pekat ut hyresregleringar som central faktor i förslumningen av amerikanska städer. Anledningen är att ägarnas ekonomiska incitament att investera i underhåll upphör om de får sämre avkastning än på andra håll i ekonomin. Om det reglerade priset till och med understiger driftskostnaderna har ägare som inte vill ta av sitt eget sparkapital inte annat val än att låta byggnaderna förfalla.

Hyresregleringar är en form av pristak, och som alla pristak leder det även till brist eftersom det alltid finns fler villiga köpare än säljare till pris under marknadspris. Vem som bor var blir en fråga om personligt kontaktnät, grupptillhörighet eller kötid istället för pengar.

Mycket riktigt hade Sydafrika hyresregleringar, som i likhet med Sverige och många andra länder infördes runt andra världskriget. Det finns dock två problem med hyresregleringar som förklaring i Johannesburgs fall:

  • Problemen uppstod först efter att hyresregleringarna börjat avvecklas
  • Det stod många lägenheter tomma i innerstaden, vilket motsäger att det skulle ha rådit någon brist.

Men om man studerar saken lite närmare så inser man snart att orsakerna har mycket gemensamt trots detta. En av hörnstenarna i apartheid var lagen The Group Areas Act, som sade att människor från olika folkgrupper måste bo i skilda bostadsområden. Innerstaden reserverades för vita och alla andra hänvisades till ytterområdena. Tusentals familjer tvångsförflyttades från tidigare blandade stadsdelar.

Inverkan på priset är inte svår att förstå: Eftersom utbudet av jämförbara bostäder antingen ökade eller förblev oförändrat för de som fortfarande hade rätt att köpa, samtidigt som efterfrågan från andra grupper hindrades från att ta sig uttryck, blev priset lägre än det annars hade varit. The Group Areas Act fungerade med andra ord som en sorts indirekt hyresreglering, i vilken bristen helt koncentrerades till svarta, färgade och asiater.

Obalansen på bostadsmarknaden förvärrades med tiden. Mot slutet på sjuttiotalet stod många lägenheter tomma i innerstaden samtidigt som det rådde akut brist i de svarta förstäderna. Att de direkta hyresregleringarna hade börjat avvecklas vid det laget gjorde inte mycket skillnad eftersom priserna ändå inte tilläts ta in hela efterfrågan. Det fanns personer tillhörande andra grupper både kapabla och villiga att betala mer än dubbelt så mycket som vita gjorde för en lägenhet i innerstaden. Till slut började en del värdar trotsa lagen och ta in hyresgäster med otillåten hudfärg, trots att ”brottet” var väldigt svårt att dölja.

Svart marknad

Om marknaden hade fått återställas i lugn och ro så hade det kanske tagit slut där. Vinstmotivet hade lett fastighetsägarna att hyra ut till den de tjänade mest på, oavsett grupptillhörighet; Prisskillnaderna hade jämnats ut och det hade börjat löna sig att investera i bostadshus igen. Men det som uppstod var inte en marknad fri från statlig påverkan, utan en svart marknad.

Eftersom staten inte erkände hyresavtalen så kunde inte tvister avgöras i domstol. 1982 beslöt dessutom en domare att vräkningar bara fick genomföras om det fanns andra bostäder tillgängliga, vilket det sällan gjorde för andra än vita. Värdarnas främsta vapen för att hålla ordning och driva in hyran försvann därmed, men eftersom alternativet ofta var att låta lägenheterna stå tomma tog många chansen ändå, och inflyttningen av illegala boende accelererade.

Att de nya hyresgästerna ofta fick betala mer än dubbelt så mycket som sina vita grannar bidrog till att värdarna kom att ses som företrädare för apartheid, och därmed som legitima mål i den politiska kampen (som sedan 1961 även var väpnad.) I förstäderna deltog redan miljontals människor i hyresbojkotter – ett fenomen som nu även kom till innerstaden. En del hyresgäster gick steget längre och började att aktivt sabotera fastigheterna. En hyresvärd berättar:

De tappar bort nycklarna och sparkar in dörrarna. De blockerar rörledningarna och har ner matvaror i dem. Toaletterna – jag har tagit ut tegelstenar ur toaletterna. De tar loss hela diskbänken. Hissarna – de förstör dem hela tiden. De målar på väggarna, även i trapphuset: ”ANC”, ”Viva Tambo”, ”Viva  Mandela”

I övrigt laglydiga värdar hade inte mycket att sätta emot. Det skapade en konkurrensfördel för hänsynslösa värdar som kunde göra livet surt för oönskade personer eller ställa dem inför trovärdiga hot om illegalt våld. Det gällde även relationen till de vita hyresgäster som fortfarande hade reglerade hyror: samvetslösa värdar blev lättare av med dem. Lagstiftningen vände upp och ned på ägarnas incitament så att kortsiktighet och hänsynslöshet lönade sig bättre än kundservice.

Ett annat sätt på vilket lagstiftningen bäddade för konflikter mellan hyresgäster och värdar var genom att göra värdarna, och inte de boende, ansvariga för räkningarna till det offentliga energimonopolet. Värdarna hade skyldighet att betala för sina hyresgästers energianvändning, men inte rätt att stänga av strömmen vid uteblivna hyresinbetalningar utan godkännande från domstol. En del värdar ackumulerade stora skulder som resultat.

Den osäkra juridiska situationen och den nedåtgående trenden för många områden i innerstaden gjorde även att bankerna vägrade att ge ut bolån för lägenheter där, vilket skadade det marknadsvärde som återstod och skyndade på den nedåtgående spiralen. Allt färre tänkte långsiktigt eller hade ett lagligt ekonomiskt intresse att bevara.

När hissarna till slut inte fungerade längre började folk hiva ut möbler och apparater genom fönstren när de blivit gamla. Det blev tradition att inleda det nya året med att kasta ner lösöre från hustaken, som komplement till fyrverkerier. Förvandlingen till slum var fullbordad.

Gatumiljön

johannesburg 2Fram till 1986 begränsades de svartas rörlighet i städerna av särskilda pass- och inflödeslagar. När dessa plötsligt upphävdes och gav fler möjlighet att vistas i innerstaden ökade trängseln och nedskräpningen kraftigt. Fem år senare ändrades även reglerna för gatuförsäljning. En tjänsteman berättar:

Över en natt exploderade antalet gatuhandlare från omkring 300 licenserade handlare till 10 000 bara i affärsdistriktet. Dessa handlare rörde sig i ett vakuum; Det fanns inga styrmedel, lagstiftning eller infrastruktur för att hantera denna flodvåg

Lagstiftningen orsakade inte bara tvära kast i trycket på olika områden, utan hämmade dessutom samhällets förmåga att hantera det på bästa sätt. Eftersom gatorna var offentlig egendom fanns det ingen som kunde ta egna initiativ för att anpassa regler och driftsinsatser till den nya situationen. Det fanns ingen privat ägare som kunde reagera direkt, bara tjänstemän styrda av formella regler och stadgar.

Om gatorna varit privat egendom istället, och drivits i vinstsyfte, så hade den ökade efterfrågan på tillträde dämpats av ett stigande pris. Intäkterna och därmed de ekonomiska medlen tillgängliga för sophantering och andra driftskostnader hade följt med i förändringarna automatiskt och kontinuerligt, utan nya formella beslut. Platserna för handlare hade dessutom använts på värdefullast tänkbara sätt, eftersom de mest lönsamma verksamheterna hade kunnat lägga högre bud.

Lag och ordning

Sydafrika är ett väldigt våldsamt land, med ungefär 35 gånger så många mord per capita som EU. Innerstaden hade tidigare varit relativt förskonad från detta, men när rörelsefriheten ökade kom våldet även dit. Vad orsakerna till laglösheten än må vara så förvärrade lagstiftningen saken genom att skapa svarta marknader, inte bara för bostäder utan även för droger, hazardspel och sexuella tjänster.

Förutom att sakna tillgång till öppen, opartisk och formell tvistlösning behöver deltagarna på många illegala marknader även frukta att bli angivna av varandra eller utsatta för utpressning. I skarp kontrast till legala marknader blir det en fördel att ha rykte om sig som farlig eller att tillhöra ett våldsamt gäng för att avskräcka hot. De drar även till sig andra kriminella, eftersom kunderna ofta bär på sig stora summor kontanter i utsatta lägen samt är obenägna att gå till polisen om de blir rånade. Om verksamheterna varit lagliga så hade de över huvud taget inte ägt rum på gatorna, utan i egna lokaler.

Folk undvek att ta tvister ens för lagliga avtal till domstol eftersom det var för dyrt eller tog för lång tid. Domstolarna hade ju samma grundproblem som gatorna: de var offentliga monopol. Om det hade gått att avtala om privata skiljedomstolar och deras domslut varit bindande så hade de offentliga domstolarnas tröghet kunnat kringgås. Men varken polis eller privata säkerhetsföretag hade rätt att använda tvångsmedel för att genomföra till exempel vräkningar enbart baserat på privata organisationers utlåtanden, vad än parterna kommit överens om.

Slutsats

Lagstiftningen gjorde fastighetsägare och hyresgäster till fiender. Utan ekonomiska incitament till löpande investering i sina fastigheter lät ägarna dem förfalla, vilket i sin tur minskade hyresgästernas betalningsvilja och spädde på konflikterna. Ägarnas kontroll över fastigheterna kringskars och upphörde i flera fall helt och hållet. Kvar blev ett vakuum där alla saknade både laglig rätt att hantera problemen och långvariga ekonomiska intressen att bevara.

Även gatorna saknade en aktiv och engagerad ägare eftersom de var offentlig egendom, och därför kontrollerades av tjänstemän utan personligt vinstintresse, rätt att ta egna initiativ eller att göra övergripande förändringar. Problemen förvärrades även av att lagstiftningen gav upphov till svarta marknader.

2 kommentarer till ”Johannesburgs förfall

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *