Se tidigare inlägg om den eventualla Bostadsbubblan på Mises.se: Nevander samt Nevander.

Bostäder och huspriser har en märklig status hos svenska folket. Kanske för att så många äger sitt boende, kanske för att de senaste decenniernas prisrally gjort att många äldre sitter med fantastiska kapitalvinster? Kanske för att det är mångas största, bästa och mest riskabla affär? Oavsett, den bostadsknarkande svensken är som mest arrogant och allvetande när det gäller just huspriser; alla vet vart marknaden är påväg, att bostadspriser aldrig faller, att äga sitt hem är den bästa investeringen och vemsomhelst som säger annorlunda uppenbarligen inte förstår bostadsmarknaden.

Självklart är det rätt befängt att tro att vanliga elektriker, skolpersonal, busschaufförer eller politiker skulle ha mer än en susning om komplexa marknader, nationalekonomi eller tillgångsslags relativa prissättning. Men lika skruvat är dess motsats; förståsigpåare, ofta välutbildade ekonomer, som går man ur huse för att förklara hur bostadspriser bara måste falla enbart för att de ökat snabbt och länge. Att svenskars skuldsättning är absurt hög, att bostadsrallyt tydligt blivit en bubbla.

Som jag nyligen argumenterade (och som Lars Svensson, fd vice Riksbankschef länge påpekat) räcker det inte att enbart titta på hur skulder vuxit och ropa varg. Till och med Peter Shiff (som nyligen gästade Radio Mises) och ofta berättar om sina upplevelser av bostadsbubblan i USA, använde vettiga fundamenta som Price-to-Rent ratios för att dra slutsatser om en bostadsbubbla, snarare än anekdotiska eller statistika beskrivningar av att bostadspriserna (och skulder för att finansiera bostadsköp) snabbt ökat.

Så, vi tänkte titta på lite fundamenta. Grovt fördelar de sig över följande kategorier:

a) Price-to-Rent ratios: hur höga priserna är i förhållande till hyrorna; hyror är motsvarande ”avkastning” på likvärdiga fastigheter och relationen till priser borde i teorin följa avkastningar på andra tillgångar (aktier, obligationer etc)
b) Inkomster: högre disponibelinkomster gör hushåll mer beredda att ta högre lån, delvis på grund av riskaversion men också kassaflöde för att täcka räntebetalningar;
c) Migration; urbanisering och invandring till städer (och storstäder) ökar efterfrågan på bostäder;
d) Utbudsförklaringar: markmonopol, bygglov, regleringar;
e) Brukarkostnader är vad den akademiska literaturen benämner kostnader som ägaren har (elektricitet, bolåneräntor, drift och underhåll, fastighetsskatt)

Price-to-Rent ratios
I media visas vanligen statistik över nominella huspriser eller huspriser/skulder i relation till BNP, vilket får graferna att se läskigt branta ut. När sådan statistik jämförs med disponibelinkomst eller sätts i reala termer är ökningarna betydligt mer måttliga. Lars Wilderäng på Cornucopia har å sin sida varit ledande i bloggosfären för att övertyga sina läsare att det finns en svensk bostadsbubbla. Lars resonemang bygger på två felaktiga antaganden: att bostäder ökar i pris i linje med prisinflation (för att de historiskt gjort så) samt att bostadspriser eller skulder i relation till inkomster är mean-reverting. Varken eller behöver vara sant.

Med början kring 1990 har svenskarna varit villiga att spendera en större del av sina (växande) inkomster på bostaden, ungefär från samma tidpunkt priserna konsekvent började växa snabbare än prisinflation. Jämfört med tidigare årtionden ligger utgifterna på en permanent högre nivå under de senaste 20 åren, mellan 20-25% av disponibelinkomsten snarare än de 10-15% som historiskt varit fallet. Svensken konsumerar helt enkelt mer bostad, både i absoluta, relativa och reala termer. Det finns alltså ingen anledning att tro att priset på bostäder alltid skulle växa i linje med inflation eller vara mean reverting.

Vidare är skulder stockvariabler – inte flödesvariabler – som Uppsala-ekonomen David Waldenström upprepande gånger påpekat. Det betyder att de ska jämföras med tillgångarna de finansierar snarare än ägarnas inkomster (och är man orolig för effekten på hushållens solvens vid eventuella prisfall på bostäder är den relevanta jämförelsen övriga tillgångar, som svenskar dessutom har gott om). Dessutom, som flera internationella forskare påpekat här och här är ägarnas inkomster i princip irrelevanta jämförelser med huspriser eller skulder (bortsett möjligheten att betala ränta); människor måste bo någonstans, så deras beslut att köpa beror på kostnaden för det nästbästa alternativet, dvs hyra, snarare än deras inkomst.

Så, hur var det med Price-to-Rent ratio?

På grund av att hyresregleringar skadar och förstör hyresmarknaden i Sverige, försvåras jämförelserna mellan huspriser och hyror. Hyresregleringar fungerar som ett pristak och håller nere priset på hyresrätter i förhållande till vad de skulle varit på en fri marknad. Ökningar i Price-to-Rent ratios överskattar den riktiga ökningen i relationen mellan huspriser och hyror (data från The Economist):

Price to Rent

Trots det är ökningen ganska låg över de senaste årtiondena, kring 1% per år (marginalt högre sedan 2007). Ett annat sätt att få fram vettig statistik för marknadshyror är som Harry Flam att räkna kvadratmeterpriser på mikronivå som proxy för marknadshyror; dessa hyror ligger ungefär dubbelt så högt som den reglerade hyran innaför Stockholms tullar, en inte helt otrolig marknadsnivå (och ovanstående Price-to-Rent relation vore mer horizontell om äkta marknadshyror hade kunnat användas). Genom att räkna baklänges och anta 4% realränta och 100% belåningsgrad på hyresrätterna får Flam ett pris på 110 000 SEK/kvm, kring 25% över de 87 000 SEK/kvm Mäklarstatistik redovisar för Stockholms innerstad. Om det fanns en bostadsbubbla skulle Price-to-Rent ratio ökat konsekvent, det vill säga bostadspriserna skulle vara betydligt högre än motsvarande implicita hyreskostnader, men som vi ser är de ganska långt under. Dessutom, vid nuvarande bostadsräntor långt under 4% blir nuvärdespriset ännu högre och argumentet mot en bostadsbubbla ännu starkare (Evidens rapport fann samma slutsats med andra metoder). Självklart finns relevanta invändningar mot detta resonemang (som Ola bland annat skrivit om här) som att hyresrätter skulle prissättas med en premie relativt bostadsrätter för att boendeformen är förenat med vissa risker. Samma insikt kan givetvis betyda motsatsen; en hyresrätt har andra risker (boende begränsat till kontraktet går ut, exempelvis) och det går därför inte att säga a priori hur den relativa prissättningen sinsemellan ser ut.

Inkomsterna har ökat
Disponibelinkomsterna (inkomster efter skatt) har ökat, både organiskt och via skattesänkningar, vilket gett dubbel positiv effekt för hushållens ekonomi. Reallöneökningarna har legat kring 2,7% per år sedan 1993. Enligt Boverket är detta den starkast bidragande orsaken till att huspriserna ökat. Hushållens finansiella sparande (i reala termer) har dessutom ökat med över 4 gånger sedan 1995, och vi måste gå tillbaka till 1970-talet för att hitta samma höga sparkvoter; den samlade förmögenheten har ökat mycket mycket snabbare än skulderna. Man kan förstås konspiratoriskt påstå att inget av detta har något värde, men faktum kvarstår: på alla sätt vi kan mäta är svenskar rikare än någonsin, har högre inkomster än någonsin och kan därmed bära både högre huspriser och högre skulder.

Migration
När fler människor flyttar in till städer, eller invandrare som också orpoportionerligt bosätter sig i städer, ökar priserna på bostäder. På kort sikt är mängden bostäder konstant, och fler människor, allt annat lika, trycker upp priserna på denna begränsade resurs. Samma sak när relativt köpstarka människor flyttar från landsbygd till stad, bidrar detta till ökad efterfrågan och om utbudet inte är responsivt nog, permanent högre priser.

Utbudsförklaringar
Efterfrågechocker från lägre räntor eller urbanisering pressar först upp priser innan utbudet kan komma ikapp. Utbudsförklaringar handlar ofta politiska hinder som sätter krokben för denna process, läs kommunalt planmonopol, bygglov och allehanda regleringar. Här är Riksbankens egna analys förvånansvärt bra:

Sedan 1990-talskrisen har bostadsbyggandet i Sverige varit lågt jämfört med decennierna före krisen. Flera faktorer tycks ha hållit tillbaka byggandet under senare år, såsom höga markpriser, lagar och regler för hyresmarknaden, svaga incitament för fastighetsägare och byggföretag, samt begränsad tillgång till byggbar mark i attraktiva lägen. (s.3)

Brukarkostnader
Enligt Boverket står denna kategori endast för ungefär en tiondel av prisökningen i bostäder, men det verkar otroligt lågt; realräntor (ränta minus prisinflation) har konsekvent sjunkit de senaste decennierna för att nå sina lägsta nivåer någonsin (även om historiska skatteeffekter också påverkar), vilket gör att ”fler har råd med mer” och ökar efterfrågan på bostäder. Elpriset har varit det lägsta på 10 år; fastighetsskatten och förmögenhetsskatt avskaffades, rotavdrag för ombyggnationer infördes. Det är svårt att föreställa sig att detta inte har ökat hushållens möjlighet att spendera mer på bostäder mer än en tiondel av husprisernas ökning.

_________

SAMMANFATTNING
Prisökningar är inte detsamma som bubblor. Priser på välfungerande marknader kan röra sig fort åt ena eller andra hållet (se exempelvis pris på råolja sedan sommaren 2014, eller textböcker för universitetskurser). Det är förståeligt att dystopians som Lars eller klickhungriga medier och andra permabears ständigt tror Katastrofen är nära, men det betyder inte att deras påståenden om en Bostadsbubbla är sanna eller deras fakta välgrundad. Att sen försvara kritik med påståenden om att alla prisökningar är bubblor, gör begreppet ‘bubbla’ rätt meningslöst.

Istället borde de ökande huspriserna, i den mån de inte förklaras fullständigt av inkomster och ränteläget, förstås som individers försök till lösningar på problem skapade av statliga ingrepp; pristak för dyra hyror skapar brist och tvingar folk motvilligt att köpa; Centralbankers försök att stimulera ekonomin sätter inte bara igång konjunkturcykeln, utan pressar också upp tillgångspriser såsom bostäder.

Att husprisernas uppgång enkelt kan förklaras med fundamentala faktorer och att b-ordet därmed är överdrivet betyder inte nödvändigtvis att bostadspriser aldrig kan falla. Tvärtom, eftersom några anledningar till att bostadspriser de senaste åren vuxit så kraftigt är ökade inkomster och fallande räntorna, borde motsatsen (höjda räntor eller sjunkande inkomster) få bostadspriser att stagnera eller vända neråt igen. Ekonomi som vanligt, helt enkelt, inga konstigheter. Att hushållens konsumption i sådant scenario kan falla skarpt när räntebetalningar prioriteras av en tillräckligt stor andel av befolkningen samtidigt, och att även BNP-siffror då kan falla, är en helt annan sak än att ropa varg för att priserna på bostäder har ökat.

Kommentarer (62)

  • Niklas

    10 månader sedan

    Dock är det väll inte fel att säga att en bubbla bär sig själv tills dess den spricker?

    Sen när man pratar sparkvot, räknas PPM och pensioner dit? För isf följer sparkvoten bubblan och blir ganska meningslös som mått.

    • Joakim Book Jönsson

      10 månader sedan

      Hej, Niklas! Vad menar du att en ”bubbla bär sig själv tills den spricker”?

      Ditt andra påstående är korrekt; sparkvot redovisas både BÅDE inklusive OCH exklusive ppm/tjänstepensioner. Mitt påstående (att den är högre än på 40+ år) baseras på inklusive pensioner. Exkluderar vi dem måste vi ändå gå tillbaka till början av 1990-talet för att hitta liknande siffror.

      Dessutom följer sparande inkomster snarare än tillgångar, och ingen hävdar väl att svenskarnas inkomster är någon form av bubbla?

  • Johan

    10 månader sedan

    Detta blir ju bara fånigt. Känslan är ju verkligen från er som skriver här med detta att ni enbart vill ha en åsikt som är annorlunda än mainstream/konsensus så ni kan sitta i er egen slutna lilla marginaliserade grupp av inbördes beundran. Hade folk inte börjat oroa sig för en bostadsbubbla hade ni skrikit högt om att det kommer krascha. Nu när mer eller mindre alla pratar om bostadsbubblan då ska ni ha en åsikt som är i motsats till det, bara för att vara annorlunda.

    Sparkvot och hushållens tillgångar hänger ju direkt ihop med själva ”bubblan” eller vad man vill kalla det. Tillgångarna är ju främst värdet på de bostäder som pressats upp pga skuldsättningen. Fullständigt artificiellt och säger ingenting.

    En fastighetsägare i Stockholm kan förvänta sig 0-1% i direktavkastning på ett hyreshus. Det betyder att man köper fastigheter i den regionen enbart för att man förväntar sig högre priser, då man bara tjänar marginellt på hyrorna.

    Ni skriver: ”Prisökningar är inte detsamma som bubblor. Priser på välfungerande marknader kan röra sig fort åt ena eller andra hållet (se exempelvis pris på råolja sedan sommaren 2014, eller textböcker för universitetskurser).”

    Hur kan man säga att oljemarknaden är välfungerande? Hela oljesektorn har varit en enda stor bubbla som spruckit. Titta på spreaden för energibolag, högre idag än under 2008. Oljepriset har totalt kollapsat med ett högre utbud och monetär åtstramning i USA. Många bolag och länder blöder kraftigt.

    Enligt eran argumentation existerar ju inte bubblor överhuvudtaget. Vad är poängen?

    • Joakim Book Jönsson

      10 månader sedan

      @ Johan:
      Det känslan får jag om Mises-anhängare ibland också. Jag tror det har att göra med en intuitiv skepsis gentemot vad auktoriteter, media, politiker och vänsterfolk påstår. När DN eller valfri politiker går ut med ett gäng påståendet verkar ofta motsatsen mer rimlig. Att ”vi” då argumenterar annorlunda när ”de” ändrat sitt fokus är inget konstigt. Angående ”vi” som en enhet, se Joakims svar nedan; vi är olika personer som drar olika slutsatser från vad vi ser. Inget konstigt, och är samma sak för i princip vilken annan organisation eller ideologisk/ekonomisk tolkning av världen som helst.

      Vill vi bara vara anti? Nej, jag tror det är fullt möjligt att hålla två tankar i huvudet samtidigt; det kan vara så att Centralbankers Z/NIRP-politik snedvrider priser och sätter igång österrikiska konjunkturcykler enligt österrikisk modell SAMT att huspriser INTE är i bubbelterritorium.
      Notera: Österrikiskt Konjunkturcykelteori säger ingenting om VART de nyskapade krediterna går och VILKA sektorer som kommer ha mest problem. För att bostadsmarknader var där det smällde sist, betyder inte att det alltid smäller där eller att nästa krasch är där. Kraschen innan det var finansiell och IT-bolag. 30-talets depressioner var företagsvärden och aktier.

      @Johan jag planerar att skriva en artikel till om koncept som folk missförstår, där sparkvot och (netto)skuld ingår. Som jag svarade Niklas ovan beror inte ”sparkvot” på eventuell bostadsbubbla. Sparkvot handlar om hur stor del av dina nuvarande inkomster som sparas; dvs, helt fristående från bostäders priser.
      Hushållens tillgångar innehåller såklart bostädernas värde – men de är inte den största eller mest avgörande; banksparande, pensioner, aktier och fonder ingår också och är tillsammans betydligt större än bostädernas värde.

      Angående ditt exempel om fastighetsägare; det här är en mer relevant invändning eftersom en definition i literaturen (Shiller) handlar om att man köper endast med förväntning av prisuppgång. Frågan blir då, är det exemplet representativt för alla (eller en stor del) som köper fastigheter? Min uppfattningen är nej.

      Olja = bubbla som spruckit. Igen, det här är min slutpoäng: att priser ökar och faller är INTE detsamma som bubbla, isf är konceptet helt meningslöst. Att priset på olja gick upp ordentligt under 5-6 år kan enkelt förklaras med global efterfrågan och OPEC-kontrollerat utbud (och Iran-sanktioner). På samma sätt kan vi se att shale-gas boom, bruten OPEC-kartell och Iran back in business ökat utbud ORDENTLIGT medan efterfrågan varit ungefär densamma. En förstaårsstudent på ekonomilinjen skulle gett dig samma svar. Bubbla? Nej, bara ekonomi som vanligt.

      • Johan

        10 månader sedan

        Har svårt att se poängen med artikeln öht. Om själva tanken med Mises.se är att sprida österrikisk ekonomi så förstår jag inte varför man vill börja krångla till det med en vy som är totalt motsatsen… speciellt när det är så uppenbart att centralbanker världen över artificiellt sänkt räntan till noll eller negativt. Tanken måste ju vara att på ett pedagogiskt vis sprida kunskap till människor om hur ekonomi faktiskt fungerar. Och då hävda att det _eventuellt_ finns en möjlighet att det inte är en bubbla, även fast alla underliggande orsaker finns där enligt ABCT, det gör ju bara att folk blir förvirrade. Sedan är själva argumenten för att det inte skulle vara en bubbla eller vad man nu vill kalla det väldigt svaga.

        Hushållens tillgångar tror jag i många fall är högst beroende av bostadspriserna för många människor, speciellt unga och i storstäderna.

        Angående fastighetsägare: nej inte representativt för alla, men att inte säga att det är en stor del är fel enligt mig. Det är väldigt svårt att hitta objekt någonstans i Stockholm som ger mer än 1-2% i direktavkastning… Stockholm är helt klart ”en stor del” av Sverige. Sedan har direktavkastningen generellt i hela landet sjunkit kraftigt.

        Men hur ska man då definiera bubbla? Då existerar ju inte begreppet. Om ett väldigt stort antal oljebolag alla investerar i sektorn till den punkt att priset totalt kollapsar över 70% på ett år eller så, vilket i sin tur gör att många företag och länder hamnar i rejäla ekonomiska kriser så bör det ju ses som en bubbla. Ett ökat utbud generellt har givetvis en negativ påverkan på priset, vilket dessa entreprenörer bör tagit med i beräkningarna, men att priset skulle gå ner till under $30 per fat tror jag ingen som investerade i denna sektor antog. Detta hänger ju väldigt väl ihop med den åtstramning som skettt i USA av penningpolitiken vilket i sin tur lett till en väldigt stark dollar (och vi vet hur Mises/Österrikare skulle argumentera här). Knappast bara ekonomi som vanligt om spreaden på energibolag inom high yield-segmentet är ca 2000 punkter idag, upp från ca 600 för ett år sedan eller 400 för två år sedan.

      • Joakim Book Jönsson

        10 månader sedan

        @ Johan igen

        1) som både jag och Hans & Joakim ovan påpekat är inte österrikisk ekonomi en kult där bara ett svar existerar; det är en ingångspunkt för att studera ekonomi, en verktygslåda för att förstå ekonomiska processer. Precis som hantverkare kan bygga olika saker med samma verktygslåda och virken kan österrikare använda ABCT eller österrikiska insikter för att dra olika slutsatser.

        2) Exakt, ”sprida kunskap till människor om hur ekonomi fungerar”; i det mandatet ingår INTE att skrika varg och (bostads)bubbla varje gång priser ökar – det delegerar jag gärna till permabears eller valfri konspiratorisk internetsida.

        3) Läs gärna Horwitz eller Garrisons senare publikationer om ABCT; det finns ingenting i teorin som säger att centralbankers interventioner MÅSTE gå till bostadsmarknaden, de kan gå vartsomhelst. Och jag ger dig ett gäng anledning ovan som pekar på att vad vi ser i ökande priser inte alls måste vara en bubbla utan människor som rationellt reagerar på de omständigheter (fundamenta) som Riksbanken och Staten satt upp; hyresreglering, skattesänkningar, räntesäkningar, markmonopol

        4) Se gärna mitt svar till Gabbe nedan; hushållens tillgångar har vuxit främst genom finansmarknader och börser – inte bostäder. Bostäder är inte ens hushållens största tillgångar överlag, även om det stämmer för många individuella medelklassfamiljer.

        5) Nej, varför skulle oljebolags investeringar ses som en bubbla? Ovanligt höga oljepriser de senaste fem åren gjorde alla möjliga exotiska sätt att utvinna olja lönsamma; att mängder av företag investerade och började producera, samtidigt som OPEC lättade sina produktionsbegränsningar och sanktioner mot Irans olja plötsligt lyftes är fundamentala faktorer som direkt förklarar varför oljan faller. Ej bubbla.

        Ett symptom för ABCT är att entreprenörer gör grava missberäkningar (för att prissignaler är felaktiga) samtidigt – det betyder inte att vi har en bubbla varje gång flera företag investerar i samma sak samtidigt och sedan lider när priset på produkterna faller; se vilken teknikrush i historien som helst: guldproduktion, kameror, datorer, bilar osv. Rimliga definitioner av bubblor handlar om att fundamentala faktorer (inkomster, räntor, befolkning, regleringar osv) inte längre kan förklara vad som sker; se tulipaner i 1600-talets Holland, börsvärdet på internetföretag för 15 år sedan eller 1700-talets Mississippi-bubbla.

  • sl

    10 månader sedan

    För att det ska kallas bubbla bör det föreligga spekulation, dvs att vanligt folk köper ett extra hus bara för att det ska stiga i pris framöver och ge kapitalvinst. Så är inte fallet, folk köper ett boende, att bo i.

    När man satsar 100 kr i bostadsbyggande går 75 i skatt. Ransoneringsskatten på bostadsbyggande bör vara mer hämmande på bostadsutbudet än alla övriga offentliga regleringar tillsammans.

    Vi har högre efterfrågan och ransonerat utbud till nollränta. Dagens situation bör vara den förväntade.

    • Niklas

      10 månader sedan

      Folk spekulerar ju visst så gott som kan.
      När många köper så letar dom inte nödvändigtvis efter det mest prisvärda, utan lika mycket eller mer efter efter läge och kollar mer efter hur mycket man har råd att låna än på att man ska kunna betala tillbaks igen.

      Man räknar helt enkelt med att kunna sälja med vinst.

  • andreas

    10 månader sedan

    @ Johan.
    På mises.se finns det artiklar som representerar både åsikten att det finns en bubbla, och artiklar vars åsikt är att det inte finns. Vilka ”ni” pratar du om? Detta är en artikel författare som talar för sin egna åsikt, en åsikt som uppenbarligen inte delas av andra på mises.se.

  • Johan

    10 månader sedan

    @ sl:
    Nej, vanligt folk måste inte köpa ett extra hus bara för att det skall stiga i pris för att det skall kallas bubbla. Men uppenbarligen föreligger spekulation om du tittar på vad hyresvärdar betalar för fastigheterna kontra direktavkastningen det ger. Sedan finns det vanligt folk också som köper bostäder i hopp om att priserna skall fortsätta upp. Hur är det inte en bubbla om centralbanken har eldat på uppgångarna till ohållbara nivåer – ett ekonomiskt läge som inte är hållbart i längden? Det blir ju inte hållbart med dessa prisnivåer om/när reporäntan justeras uppåt från dagens -0.5%. Som sagt om detta inte är en bubbla så existerar ju inte konceptet bubbla öht.

    @ andreas:
    Vad är poängen att låta någon med en totalt motsatt åsikt skriva artiklar på mises.se? Det skapar ju enbart förvirring för läsare. Då kan ju vem som helst som inte har samma världsbild eller ekonomiska skolning som von Mises himself skriva här, men då urvattnas ju hela poängen med denna tankesmedja. Ska Jonas Sjöstedt skriva nästa artikel om arbetsmarknaden?

    • Niklas

      10 månader sedan

      Jag tolkar det mer som att den argumemterar för att dom argumemt som ges för att vi har en bubbla, egentligen inte säger så mycket, och lyfter fram att det finns argument för motsatsen också..

      Men tycker nästan samtliga argument han lyfter är lika dåliga då dom utgår från att det inte finns någon bubbla.. Utgår man från att det finns en bubbla, eller iaf tror att den finns, så måste flera av dom omvärderas..

    • Joakim Kämpe

      10 månader sedan

      Johan,

      Du skriver: ”Vad är poängen att låta någon med en totalt motsatt åsikt skriva artiklar på mises.se? Det skapar ju enbart förvirring för läsare. Då kan ju vem som helst som inte har samma världsbild eller ekonomiska skolning som von Mises himself skriva här, men då urvattnas ju hela poängen med denna tankesmedja.”

      Det är omöjligt att veta vad Ludwig von Mises hade sagt om den svenska bostadsbubblans varande eller icke-varande anno 2016. Dessutom är det så att ett arguments giltighet inte baseras på vem som sade det. Jag håller personligen inte med allt som von Mises säger. Är man enbart intresserad av att veta vad von Mises tycker, är det nog bäst att enbart läsa hans böcker.

      Vidare är det så att vi inte driver opinionsbildning i frågan om bostadsbubblans varande eller icke-varande, utan försöker bena ut om det är en bubbla eller inte. Joakim Book menar att det inte är det, Ola Nevander hävdar att det visst är det.

      Vad är svaret? Kanske mittemellan, dvs. bubbla i Stockholm, men inte i andra delar av landet?

      Ibland kommer vi på Mises.se att presentera motstridiga argument i vissa frågor, och det är upp till läsaren själv att ta ställning och komma till en egen slutsats.

      • Johan

        10 månader sedan

        Märkligt argument att säga åt era läsare att gå å läsa Mises böcker om man är intresserad av vad mises har att säga… på en sida med adressen mises.se.
        Är inte själva poängen med denna organisation att på ett pedagogiskt vis undervisa/upplysa människor om denna ekonomiska skola och varför det perspektivet är att föredra framför andra ekonomiska skolor?

        Själva tanken med mises.se bör ju vara att sprida budskapet på ett sätt att så stor andel människor som möjligt kan ta sig an det på ett så enkelt sätt som möjligt utan att man tummar på kvaliteten, snarare än att skriva en massa komplexa och motstridiga artiklar? Varför ska jag annars donera pengar?

      • Johan314

        9 månader sedan

        Mises.se kanske skulle införa rubriken ”debatt-inlägg” eller liknande?

        På det sättet skulle det bli lite högre i tak och missförstånd angående vem som står bakom vad skulle kunna undvikas. I början när jag läste på mises.se trodde även jag att artiklar var sajtens ”officiella” ståndpunkter även om jag numera förstår att så inte nödvändigtvis är fallet.

    • Joakim Book Jönsson

      10 månader sedan

      @Johan: Tillgångspriser (bör) följa ränteläget eller hur? googla ‘nuvärde’. När räntor sjunker blir tillgångar som generera avkastning mer värdefulla eftersom samma avkastning via bankränta är svårare än få tag på; man har ”låst in” en högre avkastning än resten av marknaden. Samma sak omvänt; när räntor ökar är tillgångar mindre värda, eftersom deras avkastningen är satt lägre relativt vad du kan tjäna på bankkontot med samma (finansiella) tillgångar. Ditt argument ramlar ner till att ”eftersom räntor är jättelåga måste det finnas en bostadsbubbla”. Som jag skrev i svaret ovan måste inte billigare pengar gå till bostadsmarknad (eller snarare: måste inte snedvrida priser just där), men även jättelåga räntor måste inte vara en indikation på bubblor;

      Se följande exempel: tänk att vi har en Österrikisk finansekonomi, sunda pengar, guldmyntsfot, inga fraktionella reserver osv. Om befolkningen plötsligt bestämmer sig för att spara dubbelt så mycket av sina inkomster ska räntan enligt österrikisk teori falla; det finns mer sparade resurser i samhället, befolkningens tidspreferens har fallit, så längre projekt blir genomförbara. Massa rymdstationer, oljeplattformar och bostäder börjar byggas – har vi en bubbla? Nej, skulle de flesta österrikare svar. För de sparade medlem finns där.

      Slutsats: det handlar inte om räntan i sig. Och eftersom vi vet att svenskarna har ökat sitt sparande vore det inte omöjligt att räntan vi ser idag vore en ”korrekt” ränta. Det är en helt annan fråga, och betydligt svårare (omöjligt?) att bekräfta. Förstår du vad jag menar nu, eller tycker du fortfarande jag har fel?

      • Johan

        10 månader sedan

        Nej, mitt argument ramlar ner till att eftersom det varit en penningmängd som ökat så har det skapat felinvesteringar precis enligt mises teori om konjukturcykeln.

        Helt klart kan den naturliga räntan vara jättelåg utan att det betyder bubbla, dvs av då ”naturliga” orsaker. Men nu har vi en penningmängd som ökat väldigt mycket, en väldigt hög skuldsättning och negativ ränta. Uppenbarligen artificiellt.

        Nej, det kan inte vara en korrekt ränta idag.

      • Joakim Book Jönsson

        10 månader sedan

        @ Johan:
        Korrekt att det är vad Mises säger om konjunkturcykeln – men han säger OCKSÅ att det är en process som beror på vad a) banker och b) företag gör. Om banker mestadels sitter på de nyskapade pengarna (som är fallet i USA just nu) sätter den enorma penningmängden inte igång någonting, varken ekonomisk tillväxt som Krugman & co drömmer om eller inflation och ABCT som vi är rädda för. Det påpekade Mises redan 1943.

        Bra, då är vi överrens om att räntor kan vara låga och priser kan förändras UTAN att det nödvändigtvis är bubbla på gång. Med det i minne, läs inlägget igen. Min poäng: det är möjligt att de prisökningar vi ser INTE är ett resultat av att penningmängden ökat eller ett symptom på ABCT.

  • Klas

    10 månader sedan

    Trevligt med en avvikande röst på Mises. Som argumenterar konkret. Men minusränta. Jag upprepar, minusränta. När marknader är så pass riksbankade som de är nu, kan man ens tala om ”fundamenta”? Vad skulle ”fundamenta” säga om den politiska manipulationen upphörde imorgon, ränteavdraget avskaffades, alla krediter skulle behöva skaffas av privata aktörer samt bankreglerna avvecklas och staten skulle sluta hålla bankerna under armarna. DÅ kan man prata om fundamenta. Men kan man göra det nu? Avspeglar kurserna inte bara vad riksbanksmaffian kokat ihop?
    Nåja, det kanske man kan och det bara är jag som inte är kunnig nog. Men varje gång jag försöker sätta mig in i de här sakerna så förstår jag inte ens vad pengar är, jag kommer inte ens till ruta ett.

    • Niklas

      10 månader sedan

      Jag tror det samma. Allt är så överreglerat och sönderplanerat så det som kallas fundamenta blir extremt flummigt om man går in i detalj på dom olika variblerna.

      Det sägs att allt är lungt då svenskarna är rikare än någonsin, men samtidigt är dom mer skuldsatta är någonsin så netto är det nog inte jätte många som ligger plus. Det pratas om sparkvot, men vilka finansiella intrument räknas till sparkvoten, och är inte dom också i samma bubbla?

      Du kan tänka att pengar är IOUs, vars värde är beroende på att IOUs av samma typ blir lösta enligt vad som avtalas.

      • Joakim Book Jönsson

        10 månader sedan

        @Niklas:
        Den här invändningen hör jag ofta: ”jaja, svenskar är rikare än någonsin men samtidigt mer skuldsatta än någonsin så det jämnar ut sig”.
        Fel. Både i resonemanget och i faktan. För att både tillgångar och skulder ökar, måste vi inte alla ligga på minus även om det kanske känns så psykologiskt (”herregud, alla mina vänner har så stora lån!”). Skulder och tillgångar kan öka lika mycket, tillgångar mer än skulder eller skulder mer än tillgångar – det är en empiriskt fråga som vi måste undersöka.

        Och när vi undersöker finner vi att skulder ökat typ 200%-någonting i reala termer sedan 1990. Men tillgångarna har ökat ännu mer, någonstans över 300%, från initialt högre nivåer. Se gärna Daniel Waldenströms eller Lars Svenssons inlägg på Ekonomistas:
        http://ekonomistas.se/2015/10/06/nar-blev-sverige-rikt-sveriges-nationalformogenhet-under-200-ar/
        http://ekonomistas.se/2013/09/15/skuldhysteri-i-att-bara-titta-pa-skulderna-duger-inte/

        När vi mäter förmögenhet mäter vi ”tillgångar minus skulder”; så när vi säger förmögenhet har vi redan tagit bort skulder.

        Kritiken här handlar om att tillgångarnas priser inte är riktiga, att de är uppblåsta över sina egentliga värden, att (när vi räknar in börskrash, bostadskrash osv) är tillgångarna mycket lägre än vad dessa siffror visar – kanske till och mer lägre än skulderna.
        Jag är inte helt övertygad av sådana resonemang, dels för att det förutsätter att man kan räkna ut exakt HUR överprissatt alla dessa olika tillgångar är (dvs bättre än vad alla andra i marknaden kan), vilket verkar väl mycket hybris. Dels för att sådana enormt ovanliga situationer troligen skulle innebära defaults/skuldnedskrivningar också när människor och företag går i personlig konkurs, vilket drar ner skulderna också. Plus, som du kan se i länkarna finns det en hel del spelutrymme från de totala tillgångarna på 19 biljoner ner till de totala skulderna om 4 biljoner.

      • Klas

        10 månader sedan

        Rikare än någonsin med avseende på vad? Siffror? När jag hör mig för i min föräldrageneration och vad jag kan se så hade svenskarna en betydligt högre levnadsstandard per capita 1970 än 2015. Mer semester. Bättre social service. Mer boendeyta. Färre timmar arbetade för att tillhandahålla bostaden. Ägde sin egen bostad. Färre timmar arbetade per familj.
        Siffror är ju ändå tänkta att avspegla en verklighet. Men trots att siffrorna exploderat sedan 1970. Så har levnadsstandardaden på sin höjd stått stilla. Hur kan man lita på siffror då?

      • Joakim Book Jönsson

        10 månader sedan

        Det stämmer ju inte heller. Jag hör ofta människor säga ”åh, det var mycket bättre på den tiden lala”, vilket i princip alltid är helt fel (av nån anledning sparar våra minnen positiva delar av erfarenheter mer/mer intensivt, och vi tenderar att glömma negativa). Några saker att jämföra 1970-2015; levnadslängd, spädbarnsdödlighet, inkomster, semestervanor (vem åkte till Thailand 1970..), hela den enorma teknikutveckling vi sett (mobiltelefoner, datorer, internet, skrivare, kameror, bilar..), trafiksäkerhet osv.

        Jag vill inte på något sätt ta ifrån människor deras upplevelser och personliga erfarenheter – men när de säger sådana här saker har de fel, helt enkelt. Eller Cherry-pickar sina bevis REJÄLT.

      • Klas

        10 månader sedan

        Fast nu är det ju du som argumenterar med en majestätisk armrörelse :) Bara det att familjer uppnår sin icke hemägande levnadsstandard idag på två inkomster. Medan de gjorde det i stor utsträckning på en 1970 borde ju vara en ledtråd. Sen får du ju tänka på att jag argumenterar per capita och inte begränsar mitt argument till någon speciell befolkningsgrupp.
        Här är den amerikanske politikern Elisabeth Warren som har försökt mäta det här i USA:
        https://www.youtube.com/watch?v=8GHg3GAeQ1Y

        Nåja, sånt här är omöjligt att veta. Men en sak är säker, verklig levnadsstandard har ej förändrats i paritet med hur siffrorna har förändrats.

    • Joakim Book Jönsson

      10 månader sedan

      @Klas
      se mitt svar till Johan ovan; eftersom sparande är mkt högre nu än på årtionde är det fullt rimligt att räntor borde falla.

      Det är dock inte detsamma som att Riksbanken har hittat den korrekta räntan. Vad österrikare poängterar är att med centralbanker och fraktionella bankreserver KAN VI INTE VETA vad det äkta räntan skulle vara.

      Så, din poäng stämmer. Kan man tala om fundamenta pga allt är snedvridet redan? Kanske inte.
      Betyder det att vi inte kan hitta någonting av värde i ekonomins prissättning? För att en nyproduceradt bil kostar några hundratusen kronor och ett äpple 5 kronor, säger det oss ingenting om vad konsumenter värderar, är enbart ett utslag av statliga regleringar och ingenting om hur konsumenternas marginalnytta påverkas av ett äpple/en bil? Det köper jag inte. Ekonomiska lagar och principer försvinner inte bara för att staten börjar mixtra med dem.
      Som jag ser det vilar våra ekonomier på en sund bas av frihet och kapitalism, inskränkt och begränsad och ibland snedvriden av politiska ingrepp; jag tror absolut man kan hitta fundamenta, där försök att hitta en marknadshyra för att jämföra med huspriser (och skapa ett Price-to-Rent ratio att jämföra med) är ett tydligt exempel.

      • Klas

        10 månader sedan

        Minusränta.
        Vad är return on investment på stockholmsbörsen idag?
        Alltså, när jag tittar på det verkar investerare mer intressera sig för centralbankernas nästa drag. Än för fundamenta. När jag tittar på det så är priset på olja och metaller i botten. Vilket gissningsvis beror på låg ekonomisk aktivitet. Men börsen är väldigt högt prissatt. Vilket troligtvis beror på QE och dess europeiska bröder.

        Ledsen att argumentera med en pompös armrörelse, du försöker ju sätta dig in i det här i detalj. Men för mig är det helt utsiktslöst att göra det och jag vet ju att ni alla ljuger och förvanskar. Ta inflationen till exempel? Jag ser i affärerna hur priserna går upp. Medan ekonomer och sånt knytt dillar om att det är deflation. De ljuger. Och se på beskattningen på ”vinster” på bostäder? Alltså den förbannade staten orsakar inflation och sen kommer de asen och beskattar den inflation de avgrundskräken själva skapat. Det är ju så fruktansvärt omoraliskt och bedrägligt så man vet inte var man ska ta vägen. Jag skulle kunna fortsätta att underkänna fler delar av systemet, hur banker och stat växt ihop, hur banker tycks äga mängder av politiska verktyg, hur bostadslån idag är amorteringsfria vilket bara lett till att samma löneslavar nu tävlar om samma bostadsbestånd genom att inteckna samma andel av sin lön som tidigare. Med den skillnaden att de nu inte betalar till sig själva alls via amorteringar.

        Närhelst jag försöker förstå någonting av det här systemet så kommer jag inte långt innan jag inser att det är så avskyvärt och trasigt och riggat och korrupt att själva tanken studsar bort ifrån att försöka tränga djupare in i det. Min tro är att i alla civilisationer finns det en trend att patricierna lär sig spela systemet till sin egen fördel. Tills de blir så bra på det så den ekonomi och det värde som de parasiterar på till sist blir så utsuget att det går sönder. Jag tror att vi är där nu. Men det är väl snarast en religiös tro, jag kan ju alls inte leda det i bevis. Förutom att det går att peka på många rent häpnadsväckande officiella lögner. Om de inte stal ifrån oss, varför behövde de då ljuga så mycket?

      • Klas

        10 månader sedan

        Och återigen en ursäkt för mitt oseriösa sätt att argumentera när du är seriös. Men jag klarar helt enkelt inte av att argumentera noga om det här, såsom du försöker göra. Jag kan bara häva ur mig ett av intuition dikterat avgrundsvrål.

      • Joakim Book Jönsson

        10 månader sedan

        Det är helt OK, Klas! Och din rant var faktiskt underhållande. Kan inte nog hålla med dig om de många skruvade delarna av våra samhällen.

        Jag tror du skulle gilla Calomiris bok ‘Fragile By Design’ (http://www.amazon.com/Fragile-Design-Political-Princeton-Economic/dp/0691155240), där författarna försöker göra ett smått konspiratoriskt resonemang om att finansiella system blir hi-jackade av den styrande eliten och att det kan förklara bankkriser.

      • Klas

        10 månader sedan

        Tack för tipset.

  • Gabbe

    10 månader sedan

    Givetvis har vi en bostadsbubbla i Sverige. Byggkostnad plus mark kostnad understiger grovt vad lägenheter och hus prissätts för i storstäderna. Självklart är bubblan mindre i villor men den finns likväl där. Till råga på detta har svenska byggare marginaler som globala reknikledande teknikföretag som Apple. Att detta inte skulle vara en bubbla är dumheter. Att Lars EP Svensson inte anser det är ju snararr ett bevis på att det är en bubbla.

    • Joakim Book Jönsson

      10 månader sedan

      Enklast först: Nej, @Gabbe att ett företag kan sälja produkter (lägenheter) för högre än deras produktionskostnad (byggkostnads + markkostnad) kallas vinst, och är vad samtliga företag pysslar med. Att vinsten är större eller mindre kan bero på olika saker, men är i sig inte någonting som pekar på ”bubbla”. Att svenska byggare har lika höga marginaler som Apple är a) inte korrekt, b) inte heller en indikation på bubbla om det vore korrekt; det betyder bara att utbudsrestriktionerna (bygglov, mark, planmonopol osv) trycker upp priser på varan.

  • Tumba

    10 månader sedan

    Gjorde en sökning på ordet pengar i den här artikeln, inte en träff. Finner det väldigt intressant att författaren skrivit så här lång artikel om bostadsmarknaden utan att nämna den viktigaste faktorn när det kommer till boprisinflationen: PENGARNA

    Varje gång en bank ger ett lån skapar den nya pengar = inflation

    SCB:s senaste siffror visar att bankerna pumpar in ca 800 miljoner kronor per bankdag i bostadsmarknaden, om denna faktor inte nämns i en analys av bostadsmarknaden så är jag inte speciellt intresserad, det som förvånar mig är att sånt här material läggs upp på själva Mises.se som man väntade sig skulle förstå så enkla samband i ekonomin när det gäller penningmängd och inflation…..

    Mvh/Missnöjd läsare som följt mises.se sedan start

    • Hans

      10 månader sedan

      @Tumba: Som tidigare noterat – alla är inte överens om allt även inom ”österrikiska” kretsar. Det vore ju ganska orimligt om mises.se INTE skulle publicera välartikulerade artiklar bara för att slutsatsen inte är den man är van vid.

      Jag kan dock hålla med om att perspektivet pengar saknas i ovan artikel. Det är en alldeles utmärkt öppning för en svars-artikel. Det är fritt fram för alla som vill lägga sig i debatten att skriva en egen artikel och skicka in. Är det välformulerat finns alla möjligheter att få den publicerad.

    • Joakim Book Jönsson

      10 månader sedan

      Tack för inputen. Jag håller med – nu i efterhand borde jag även hanterat pengar på ett eller annat sätt.

      Tyvärr lider din 800msek av samma problem som Gabbe nedan; Svenska Bankföreningens siffror visar att utlåning till bostäder ökade 404 mdr de senaste tre åren, eller kring 500msek per bankdag. Dessutom handlar artikeln om VARFÖR detta sker; inte bestrida det faktum att hushåll har tagit upp högre lån och varit villiga att betala mer för bostäder än för 30 år sedan.

      Pengar, trots sin centrala del i ekonomin, är inte det ENDA som påverkar tillgångars prissättningar. Preferenser, statliga ingrepp, inkomster, skattesänkningar, migration osv påverkar också.

  • Gabbe

    10 månader sedan

    Du har fel där. NCC bygg bostad har exempelvis rörelsemarginaler överstigande 15 procent. Rimligt i en såpass en enkel och lågproduktiv branch är understigande 10 procent. På det är kostnaderna för att bygga i Sverige 50 procent över exempelvis Tyskland. Definition av bubbla är överprissättning där kapital flödar in i sektorer i tro på förväntad och ej realistisk avkastning. I fastighetssektors är direktavkastningen på bostäder i storstäderna 1-2 procent. Att priserna är som de är beror på nollräntor, oligopol och en oansvarig Alliansregering under 8 år.

    • Joakim Book Jönsson

      10 månader sedan

      Hej igen, Gabbe!

      Kul att se att du är engagerad. Tyvärr är dina fakta helt off. Det är mitt största problem med kommentarsfält, särskilt på Mises.se/org eller Lewrockwell.com; libertarianier som är så övertygade om att just DERAS poäng MÅSTE vara korrekt att de inte ens tittar på fakta längre. För ”alla vet ju att det är så”, tänker de innan de slänger iväg en kommentar med alla möjliga siffror.

      a) NCC generellt har rörelsemarginaler på låga ensiffriga tal; NCC Bygg ligger senaste åren på kring 10% (inte 15% som du säger); vidare är din jämförelse med Apple ovan ännu mer fel, eftersom deras marginaler är i H&M-klass på 40%. På alla sätt och viss är dina siffror fel. I vilket fall som helst bekräftat det bara mina påståenden ovan om att statliga regleringar och svårighet att få tag i mark artificiellt trycker ner utbudet. Ställ följande fråga: om NCC tjänat så ruskigt mkt pengar på varje hus de bygger, varför bygger de inte fler? De kanske bara tjänat 8% marginal på det, men det är fortfarande rätt bra avkastning på aktieägarnas pengar (med hävstång dessutom), så varför gör NCC inte det?
      (Källor: Apple & NCC delårsrapporter, fria för vem som helst att kolla på)

      b) Du säger (nedan): ”när man räknar hushållens ökade tillgångar är det främst fastigheter som ökat i värde samt pensionssparande”.
      Fel igen. Finansiella tillgångar har ökat mycket snabbare än icke-finansiella (som förutom bostäder också innefattar mark, guld osv, så siffrorna överskattar bostäders prisökningar). Till och med värdet på consumer durables har ökar snabbare än bostäder. (Källa: Waldenströms databas: http://www.uueconomics.se/danielw/SNWD.htm )

      c) Ironin i dina kommentarer; jag säger ”vi har ingen bostadsbubbla pga vi kan förklara huspriser med rimliga faktorer såsom nollränta, migration, trendmässigt högre konsumtion på bostad”. Du säger ”helt fel, vi har absolut en bostadsbubbla eftersom byggbolag GÖR VINST och GÖR JÄTTEMYCKET vinst dessutom”. Jag säger ”Nej, mängd vinst har ingenting med bubblor att göra, och nej, byggbolagens vinster och marginaler är inte enorma”. Du säger: ”priserna är som de är pga nollräntor, oligopol och en oansvarig Alliansregering under 8 år”.
      ->>>>>>>> Om ditt sista påstående är korrekt, bekräftar du ju bara hela min artikel: det finns fundamentala förklaringar till bostadspriserna, alltså = INGEN BUBBLA. Sen skulle jag väl ifrågasätta hur stor påverkan oligopol/oansvarig alliansregering har..

  • Gabbe

    10 månader sedan

    Så kort och gott vi har en jättelik fastighetsbubbla i Sverige. Med rimliga antaganden om tillväxt och ränta ska priserna med lätthet ner över 50 procent.

  • Gabbe

    10 månader sedan

    I lekmannatermer täcker en direktavstastning på 2 procent ungefär renoveringsbehovet över tid.

  • Gabbe

    10 månader sedan

    För övrigt när man räknar hushållens ökade tillgångar är det främst fastigheter som ökat i värde samt pensionssparande. Svensson har i regel bara kring 70 000 kr på banken och 15 procent av hushållen klarar inte en extra utgift på 10 000 kr. Djävulen sitter i detaljerna det är därför Lars EO ”Stolpskott 40 talist” Svensson avsiktiligt ljuger om detta faktum.

  • Gabbe

    10 månader sedan

    http://www.aktiespararna.se/analysguiden/Hitta-Bolag/Byggindustri/JM/Nyheter/2015/JM-Marginal-Sthlm-vantas-ligga-runt-17–under-12-man-framat—FC/

    Får backa lite från mitt påstående om Apple. De låg över 20 procent i rörelsemarginal. Några enstaka procentenheter högre än JM bygg 2014 som enbart sysslar med bostäder. Ericsson ligger på 12 procent med teknik i världsklass. Volvo, Scania och Sandvik ligger ännu lägre.

    I hushållens finansiella tillgångar räknar man mestadels in pensionssparande. Vad jag vet är pensioner låsta tillgångar och inte snabba att likvidera vid behov. Vet att Lars EO Svensson brukar räkna in pensioner för sina teser. Men så är han ju också Nykeynesian och vägrar bry sig om långsiktiga bubbelrisker i ekonomin.

    • Joakim Book Jönsson

      10 månader sedan

      NCC Housing* menade jag; bygg ligger mycket mycket lägre. sid 8 av bokslutskommunikén: http://www.ncc.se/globalassets/generic-blocks/om-ncc/investor-relations/delarsrapporter/ncc_q4_2015.pdf

      Angående JM är de siffrorna i överkant; se deras senaste rapport (fallande marginaler, 11%): http://www.jm.se/om-jm/investerare/rapporter/2016/februari/stark-forsaljning-och-hojd-niva-produktionsstarter/

      Det är korrekt att man ibland räknar in pensionssparande i finansiella tillgångar. Waldenströms serier rapporterar pensionstillgångar separat, ibland helt separat och ibland endast ofonderade (dvs statens löfte till framtida betalning). Det verkar som att de fonderade tillgångarna (PPM samt tjänstepensioner) ingår i hans ”finansiella tillgångar”, så mitt påstående om att finansiella tillgångar vuxit snabbare än fastigheter verkar fortfarande stämma, men mindre starkt.

      Ur minne vill jag säga att Lars Svensson brukar exkludera kollektiva fonderingar (alltså tjänstepensioner och ofonderat bort, men PPM kvarstår), så det gör ganska liten påverkan på hans argument. Kan ha fel där.

      Problemet med ”långsiktigt motiverade värde” är att komma fram till vad detta värde är. När vi tar hänsyn till att hushåll sedan 1990-talet är villiga att lägga mycket större del av sina (växande) inkomster på sin bostad ska detta såklart trycka upp priser på bostäder rätt rejält. Som jag påpekar i artikeln håller jag med dig om att när räntor stiger ska bostadspriser ner – inte med hela uppgången från ”enbart växa med inflationen”-dogmat, men för att återställa någon relativt jämvikt mellan avkastningar för bostäder gentemot andra tillgångar. Det betyder ju inte att vi har en bubbla utan att priset på tillgångar följer avkastningen på andra tillgångar (ränta på banksparande). Och det visste vi redan.

      Tycker du fortfarande jag är helt fel ute?

  • Gabbe

    10 månader sedan

    Finansiell bubbla innebär att priserna ligger över sitt långsiktiga motiverade värde. Men visst om man antar nollräntor är eviga och Sveriges bostadsmarknad är en isolerad oas få har vi självklart ingen bubbla.

  • AMDK

    10 månader sedan

    Jag vet inte om du har rätt eller inte, men en eloge till dig (och mises.se) för att du vågade sticka ut hakan och argumentera för an impopulär slutsats.

  • Gabbe

    10 månader sedan

    Både JM och NCC ligger högre i Sverige och dras ner av de internationella verksamheterna där marginalerna och priserna är avsevärt lägre. Jag upprepar att vi ligger 50 procent över Tyskland i kvm pris. Att dessa har lönsamhet över Ericsson och andra industriledande teknikbolag är bara snurrigt. Lika snurrigt är att byggare har löneökningar högre än övriga ekonomin trots obegintliga produktivitetsökningar sedan 70 tal.

    Långa serier från 1800 talet och framåt visar att en ränta över tid kommer ligga mellan 3-4 procent dvs är alla fastigheter i Sverige utom på landsbygden övervärderade utifrån sin fundamentalt hållbara nivå.

    Självklart kan det variera lite över tid men dagens bostadsköpare räknar med evigt stigande priser i reala termer. Följer fastigheter över tid inflation plus någon procent ska man vara nöjd. Med det måttet är fastighetsmarknaden övervärderad med ca 60 procent. Detta är fakta utifrån långa tidsserier och internationella studier.

    Toppekonomer som Robert Schiller, Krugman, IMF och till och med Ben Bernankie har sedan 5-6 år sagt våra priser är över den långsiktiga nivån.

    • Gabbe

      10 månader sedan

      https://rikatillsammans.se/2015/04/21/har-vi-en-bostadsbubbla-i-sverige/

      Det bästa jag läst på svenska angående bostadsbubblan.

    • Joakim Book Jönsson

      10 månader sedan

      Första kommentaren: Sedan när började mises-läsare ta Krugman eller Bernankes påstående som någonting annat än fredagsunderhållning?

      Utan större undersökning eller internationell jämförelse av byggbolags rörelsemarginaler har jag trots allt svårt att köpa dina påståenden; Sverige är NCCs enskilt största marknad, och Housing är en ganska liten del. Att de tjänar pengar när utbud är begränsat av regleringar (som på många sätt är mycket värre än motsvarande regleringar utomlands) är knappast något märkvärdigt.

      Obefintliga produktivitetsökningar sedan 70-tal är mest dumheter. Självfallet har maskinerna de använder, kunskaper de har och metoderna och möjligheterna att bygga efter vad konsumenter efterfrågar ökat sanslöst på 40 år. Och, precis som vänstertomtar alltid missar när de försöka dela på produktivitet och löner – hur skulle det gå till, och VARFÖR skulle ett företag betala sina anställda mer än de bidrar med?

      Du ger dock två seriösa svar som jag tänkte resonera lite kring:
      1) långsiktig ränta högre än nuvarande
      2) förväntningar om evigt stigande priser

      1) jag håller fullständigt med – men följer det därmed att vi har en bubbla? Med risk för att gå in på semantik-problemet (se kommentarerna ovan), är det inte bara ekonomi som vanligt? Med lägre räntor SKA tillgångar öka i värde – och med högre räntor ska de falla. Finansiell Ekonomi 101, eller hur. Det måste till mer för att kallas bubbla (eller ens vara rädd för den). Dessutom, Boverkets egna analys pekar på hur ökade inkomster är en mycket större faktor i att förklara prisökningarna än vad real-räntesänkningar är.

      2) har vi generellt förväntningar om ständigt ökande bostadspriser? Ja, vi kan nog alla nämna vänner och bekanta som har en helt sjuk och irrationell förståelse av bostäder och deras värde – men stämmer det överlag? Jag tror inte det, men viktigare än så är hushållens möjligheter att betala vid betydligt högre räntelägen och/eller prisfall på bostäder.
      FI:s rapport 2014 (http://finansinspektionen.se/upload/43_Utredningar/20_Rapporter/2014/bolan2014ny.pdf) pekar på att ett ränteläge om 5%-enheter högre än idag skulle ge vart femtonde hushåll problem, samt att prisfall på 40% skulle ge 4% av hushållen bekymmer. Knappast alarmerande för ekonomin som helhet (bortsett lite mindre konsumtion/lägre sparande här o där). Dessutom är skulderna mestadels koncentrerade till de övre två femtedelarna av inkomsttagare – dvs de delar av befolkningen som är mest motståndskraftiga mot att förlora inkomst, och har störst möjlighet att bära skulderna (och risken). (se ekonomistas-artikeln här: http://ekonomistas.se/2013/09/23/skuldhysteri-iii-skulder-mest-hos-de-rika-vad-sager-disaggregerade-data-om-hushallens-balansrakningar/)

      Rikatillsammans-Jan får gärna besöka min artikel, där jag besvarar hans ”motargument”. Överlag, inte tillräckliga för att övertyga mig om en bubbla.

      • Gabbe

        10 månader sedan

        Du glömmer att det bara räcker med att några procent missar sina betalningar för kris. I USA vara det enbart 8 procent av de med subrime lån, dvs en extremt låg andel av totala bolånestocken. Utan att ha alla siffror i huvudet var det runt 1 procent av totala antalet bolån. Därför uppmärksamade inte ens FED lånen innan krisen. Om 4 procent av hushållen skulle torska dit skulle mer eller mindre hela det finansiella systemet kollapsa av svallvågorna.

        Jag är inte total mises anhängare utan gillar att blanda och ge från olika skolor. Är det några jag gillar är det Harry Dent och Robert Schiller. De är specialister på cykel forskning.

      • Joakim Book Jönsson

        10 månader sedan

        Det stämmer förvisso, och jag orkar inte heller hitta de exakta siffrorna men där någonstans låter rimligt; poängen med USA var att a) osäkerheten om VAR i banksystemet kreditförlusterna låg och b) inlåning till investmentbankerna var väldigt kort, dvs illikviditetsproblem snarare än solvensproblem. Med andra ord, anledningen till att ett gäng kreditförluster på riktigt dåliga lån skapade svallvågor från första början var osäkerheten, gigantiska riskpremierna och att banker vägrade korttidslåna till varandra som en följd av det. Lånen och skulderna i SIG var inte det som skapade en gigantisk kris.

        10-miljonersfrågan: Är det svenska banksystemet lika utsatt? Av några anledningar vill jag säga nej: a) vi har varken samma mängder MBS eller investmentbanker som sitter/distribuerar MBS i hela ekonomin, b) svenska storbanker (varav de flesta världsbäst på kapitaltäckning osv) sitter på de flesta lånen och har direkt koll på sina låntagare, och har ordentligt med marginaler, c) likviditetsproblemen är i princip obefintliga, särskilt som svenska banker har relativt europeiska stora tillgångar (EK, kassa, korta räntor) som de kan använda vid problem.

        Känner inte till Harry Dents forskning – nåt tips om vad jag borde läsa av honom?

      • Gabbe

        10 månader sedan

        http://www.statskontoret.se/publikationer/2009/sega-gubbar-en-uppfoljning-av-byggkommissionens-betankande-skarpning-gubbar/

        Angående den legendariskt låga produktivitetsökningen i bygg sektorn. Branchen själva håller ju självklart inte med utan menar att allt är mätfel och att man bygger med såpass mycket bättre material att diagrammen inte stämmer.

        Fakta är dock att man på 70 talet i dagens peningvärde lyckades bygga i hygglig kvalitet för 10 000 kr/kvm. Idag ligger de vanligtvis på 20 000-30 000 kr/kvm beroende vart det byggs.

      • Gabbe

        10 månader sedan

        The demographic cliff av Harry Dent är intressant läsning.

        Jag delar som du förstår inte riktigt din syn på svenska banker. Lät exakt på samma sätt i Danmark om deras bolån innan deras bubbla sprack. Mängder med danska småbanker har sedan dess gått under och till och med Danske var illa ute. Dansk konsumtion är väl i princip på samma nivå som innan krisen trots negativa räntor. Även svenska Nordea hade en hel del problem i Danmark fram tills för något år sedan.

        I Sverige har bolånen senaste 20 åren knappt givit förluster. Detta gör att deras riskvikter extremt låga i bankens balansräkning. Enkelt förklarat kan banken låna ut värdigt många kr bolån per kr i kapital utan att det nämnvärt ökar den synbara risken i deras balansräkning. Att lallobanker som Bluestep finans erbjuder svaga kunder med obefintlig ställning på arbetsmarknaden lån på bara 5 procent ränta för bostäder. Det säger en hel del om hur låg risk banker anser bolån är.

      • Joakim Book Jönsson

        9 månader sedan

        Ok, lägger den på läslistan.

        Är det inte riskvikterna Finansinspektionen bråkat så mycket om, och att de höjts från 15% till 25%? Oavsett, så har du rätt i att bostadslån klassas väldigt mycket lägre på riskskalan (och binder alltså väldigt mycket mindre kapital).

        Efter att precis ha läst en artikel om Black Swan, (som märkligt nog producerar nästan skruvat omvänt tänkande..) måste jag ju hålla med dig. Dock, liknande resonemang betyder ju inte att vi nödvändigtvis har en bubbla..
        se artikeln här: http://www.nytimes.com/2007/04/22/books/chapters/0422-1st-tale.html

      • Gabbe

        9 månader sedan

        Självklart behöver det inte betyda en bubbla men innebär enorma risker om något skulle svänga åt fel håll. Bankernas riskvikter regleras av deras egna modeller och är därför svåra att förstå även för finansinspektionen. Dessutom är de byggda på 20 år laggande statistik om kreditförluster.

        Innan finanskrisen behövde banker till exempel hålla noll i tillgångar för att köpa Grekiska statspapper så man sålde helt enkelt tyska 10 åringar och köpte Grekiska 10 åringar och tog arbitraget dvs skillnaden mellan ländernas statsobligationer. Fungerade utmärk i över 10 år.

        Svenska banker har en soliditet på 3-5 procent. Omvandla detta till risk hur mycket man klarar i total förlust på sina fodringar. Om du är komfortabel man klarar sig under detta har du rätt. Det finns ingen bubbla och Harry Flam och Lars EO Svensson har rätt.

      • Gabbe

        9 månader sedan

        http://lundaluppen.blogspot.se/2012/12/riskvikter.html

        Angående riskvikter.

      • Gabbe

        9 månader sedan

        För varje miljon banken lånar ut enligt FI’s ”hårdare” regler behöver man hålla ca 20 000 i eget kapital. Det räcker med andra ord att 2 procent av den totala antalet bokunder får problem för att hela banken ska kollapsa.

  • Patte

    10 månader sedan

    Det finns alltid sätt att rationalisera höga priser i en bubbla. Personer som förutspått bostadsbubblor i andra länder som t.ex. Jonathan Tepper har påtalat de orimliga priserna baserat på väldigt enkla nyckeltal som priserna i jämförelse med årsinkomster. Jag har flera i min bekantskapskrets som har en årsinkomst kring 1/10 av bostadens värde, det måste väl ändå anses vara ett högt pris för personen i fråga? Ett annat tecken är att många som redan har gjort en ”bostadskarriär” ”hjälper” bekanta in på marknaden. Att sedan en stor del av pengaskapandet gått direkt in i bostads”marknaden” är väl ändå oomtvistligt fakta som vi anhängare av den österrikiska skolan inte kan ta miste på?

    • Joakim Book Jönsson

      9 månader sedan

      Hej, Patte!

      I min artikel ovan svarar jag på den kritiken; pris jämfört med inkomst är ett ganska dåligt mått, och det är fullt möjligt att vi är beredda att lägga en större del av våra inkomster på bostäder än vi varit förut (vilket empiriskt stämmer för Sverige). Och ja, Tepper skapar rubriker och hallabaloo i Australien med sina påhitt om bubblor. Argument i kommentarsfältet här har varit av en mycket högre klass än Teppers clickbait.

      Nja, jag vet att Bob Murphy brukar visa den här grafen för att påtala att pengaskapandet gått direkt in i aktiemarknaderna, men inte hört så mycket om bostadsmarknaden: http://consultingbyrpm.com/blog/2016/02/am-i-just-a-permabear.html

      Och fram till 2007-2008 i USA var det också ganska klart att krediter gått in i bostadsmarknaden. För Sverige 2016 är svårare att dra den slutsatsen.

      • Patte

        9 månader sedan

        Okej, jag är i alla fall rädd så till den milda grad att jag sålt min bostadsrätt på bästa adress i en av de mest haussade städerna i Sverige och satsat pengarna på börsnedgång och diverse valutaspek, så mina pengar ligger i alla fall med min tro, vi får väl helt enkelt se.. Fortsätter det som i Januari så går det bra för mig i alla fall..

      • Joakim Book Jönsson

        9 månader sedan

        Haha!:) Sant det – hoppas den strategin betalar av sig:)
        Missförstå mig inte (och ge mig massa skit om världsekonomin totalt tankar nästa vecka), jag säger inte att allt är guld och gröna skogar, bara att riskerna för bostadskrash inte verkar vara så gigantiska som folk säger.

  • Johan314

    9 månader sedan

    Oavsett vad jag tycker i frågan så beundrar jag din tålmodigt sakliga och väl underbyggda argumentation.

    Det var nära att jag (som vanligt) skrev ett långt ogenomtänkt svar men halvvägs insåg jag att jag aldrig reflekterat över hur jag definierat begreppet bubbla. Jag måste nog läsa på det här med bubblor lite noggrannare. 😉

  • Tobias

    8 månader sedan

    Bostadsbubbla eller inte, klart för mig är åtminstone att det är helt ohållbart.

  • Oskar

    3 månader sedan

    Spekulation bedrivs ganska mycket? På varje hus vi bygger så köper folk för att sälja. Det som folk missar att räkna in är: hur många har råd att köpa eget boende. Hur många flyttar in som har råd? Hur många är singlar som blir sambo, säljer o köper ny lya. Det byggs mycket brf nu. T. Ex vi behöver 700.000 nya bostäder. Men jar alla råd att köpa. Osv

Kommentera

* = obligatoriska uppgifter

Tillåtna taggar: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>