boProfessor Harry Flam vid Stockholms universitet är en de mest konsulterade auktoriteterna i Sverige rörande läget på bostadsmarknaden. Han har – tillsammans med bl.a. Lars E.O. Svensson – gjort sig känd för att kraftigt tona ned riskerna för en bostadsbubbla, även om han i sen tid börjat gardera sig. Samtidigt framför han följande argument på bloggrannen Ekonomistas:

Baseras dagens pris per kvadratmeter bostadsrätt i centrala Stockholm på de låga bolåneräntorna? Svaret beror på vad vi tror att den alternativa boendekostnaden är. I en nyproducerad hyresrätt (som man måste köa till och alltså har en hyra under marknadsjämvikt) ligger hyran per kvadratmeter och år på ca 2 400 kronor. På den fria marknaden ligger hyran över 3 000 kronor. [2] Om alltså alternativkostnaden försiktigtvis antas vara 2 400 kronor är dagens pris på 88 000 kronor per kvadratmeter motiverat med en bolåneränta på 5,7 procent.[3] Kalkylen tyder alltså på att dagens prisnivå är motiverad med vad som antas vara en normal nivå på bolåneräntan.

Vad kan vi säga om ovanstående? Ett stort hål i resonemanget tycks vara att slutsatsen bygger på en jämförelse mellan ekonomiska tjänster som inte är homogena. Att äga sitt boende är förenat med vissa risker som gör att bostadsrättsinnehavaren rimligen kräver en avkastningspremie i form av lägre förväntade boendekostnader relativt vad som vore fallet som hyresgäst. Det går därför inte att bygga en jämförelse rakt av mellan dessa boendeformer på antagandet att marknadsaktörerna är indifferenta inför boendeform, givet samma förväntade boendekostnader. Då faller också slutsatsen att dagens bostadspriser är motiverade även vid mer ”normala räntenivåer”.

Framtiden är oviss. Att ägande medför risker och binder kapital är också anledningen till att banker kräver större säkerhetsmarginaler än hyresvärdar, även om den förväntade boendekostnaden skulle vara densamma. Detta innebär att den grupp som potentiellt har tillgång till ägandemarknaden är betydligt mer begränsad än den grupp med potentiell tillgång till hyresmarknaden. Riskpremien för ägandeformen ökar också vid negativa störningar i ekonomin, då osäkerheten är större än normalt.

Flam lever dock i en värld med helt andra utgångspunkter, en värld som – enligt ett tidigare inlägg i frågan – innebär att

Bostadsrättsinnehavarna accepterar en högre boendekostnad därför att den uppvägs av framtida kapitalvinster.  Utan spekulation bör man vänta sig att boendekostnaden i hyresrätt och bostadsrätt är ungefär densamma.

Det är i grunden inte boendekostnaderna som anpassar sig efter framtida kapitalvinster – kapitalvinster som per ovan antas vara mer eller mindre givna – utan tvärtom kapitalvinster som uppstår ur förväntningar om lägre boendekostnader. Sista meningen i citatet lämnas oupbackad och inga andra skillnader mellan boendeformerna – såsom risk- kapitalbindnings- och transaktionskostnader förknippade med ägande – tas upp annat än att ägande i regel tros medföra framtida kapitalvinster. Inom ramen för denna krystade modell är det inte konstigt att Flam når spektakulära slutsatser som att kvadratmeterpriserna i Stockholms innerstad inte alls är särskilt höga, utan i själva verket i snitt borde ligga kring 227 000 kr./kvm. eller ännu högre. En sådan modell innebär också att dagens nivåer blir ”motiverade” även vid bolåneräntor på 5,7 procent.

Utan en kapital- och konjunkturteori som kopplar samman det monetära och det reala är det lätt att dras med i försök att normalisera alla möjliga typer av ohållbara tillstånd i ekonomin. Den senaste årens kraftiga prisstegringar på bostäder och andra tillgångar har dessvärre förstärkt en del illusioner som gör gällande att krediter inte är en knapp resurs som andra och att det är både möjligt och fördelaktigt för alla att ”hyra” sin bostad av banken. Men att äga är inte likvärdigt med att hyra. Det ligger dock i sakens natur att kreditdrivna bubblor ofta underbyggs med hjälp av fantasifulla analytiska redskap och sofistikerade beräkningsmodeller.

Kommentarer (3)

  • sl

    1 år sedan

    Det är inte en bubbla förrän det står tomma lägenheter som inte går att sälja. Vi har ingen bubbla, vi har statlig ransonering av bostadsproduktion via 75% skatt. Prisstegringarna är konsekvens av högre efterfrågan än ransonerat utbud vid nollränta. Jämviktspriset har stigit, eftersom efterfrågekurvan flyttats till höger på en stillastående utbudskurva. Det byggs en rännil av hyresrätter till priser få har råd med. Det är därför de byggs så få, går inte att räkna hem. Staten överbeskattar bostadsproduktionen och skickar köparna till banken, sen klagar den på att den saknar handlingsutrymmet den berövat alla andra.

    Sänk skatten på bostadsproduktion. Eliminera skattekilarna.

  • Göran

    1 år sedan

    Bostadsmarknaden följer samma ”lagar” om resonemanget om minimilöner. Bara den som producerar ett överskott i förhållande till sin lön kan få ett jobb. Bostäder produceras bara för de som har råd med dem. Så, då är det bara att avsluta med att våra kära politiker ser till att alla inte har råd med en bostad.

  • Andreas

    1 år sedan

    Man ska komma ihåg att Bostadsrätter är ett svenskt fenomen. I andra länder där man hux flux kan hyra ut sin lägenhet bäst man vill, så ska ha med en vinstmarginal när man beräknar priset för lägenheten, dvs man ska kunna hyra ut den till marknadspris och göra någon slags vinst.

    I Sverige kan man som bekant inte hyra ut sin lägenhet på samma sätt, men vi har likväl en hyresgäst som vi vill tjäna pengar på, oss själva! Vinstmarginalen ska synas i form av lägre boendekostnad.

Kommentera

* = obligatoriska uppgifter

Tillåtna taggar: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>